Дом мечты. План действий

Катя Никитина 19 июля 2016

Материал был впервые опубликован в 6-м номере журнала Russian Gap  (лето 2016).

Приезжая в Англию, многие удивляются, что, оказывается, купив здесь дом, его нельзя перестраивать и переделывать так, как вам заблагорассудится. Требований и согласований так много, что даже на замену стеклопакетов зачастую необходимо получать разрешение муниципалитета. Поэтому чтобы построить дом мечты (или получить его из имеющегося), нужно забыть слово «быстро» и действовать размеренно и четко.

dom1

Russian Gap поговорил с основателем лондонского архитектурного бюро «AR Architecture» Александром Ракитой и выяснил, какие подводные камни могут ожидать заказчиков в Англии и как наиболее эффективно с ними справляться.

Александр, насколько было сложно архитектору из России основать свое бюро в Лондоне?

В Лондоне я оказался не сразу. Из России приехал сначала в Дублин, в рамках перевода внутри крупной компании, где я тогда работал исполняющим обязанности директора. Мы проектировали часть дублинского аэропорта, а также занимались большим городским проектом в историческом центре. Одновременно я вел дела в России, в том числе проектировал отель Hyatt в Ростове-на-Дону. Но мирового финансового кризиса та компания не пережила и закрылась. В самой Ирландии продолжать заниматься архитектурой в тот момент тоже стало невозможно, так как строительная индустрия больше всего пострадала от кризиса. Я думал, куда переезжать, и Великобритания стала очевидным решением, потому что она рядом и у нее схожие с Ирландией системы строительного законодательства и правила организации проектов.

hyatt

Насколько отличаются эти правила от российских?

Очень сильно отличаются. Здесь абсолютно другая правовая система, другие системы строительных контрактов и тендеров. Очень сложно «запараллелить» стадии, по которым ведется проект. Людям из России часто кажется, что все происходит невероятно медленно или вообще не движется. Хотя на самом деле в Англии в строительном секторе все очень хорошо структурировано и достаточно предсказуемо.

О каких сроках мы говорим? Сколько времени может уйти на небольшие проекты, такие как реконструкция дома или квартиры?

Даже если мы не берем дома, являющиеся памятниками архитектуры, то одни только согласования могут занять от нескольких месяцев до полугода.

А что конкретно нужно согласовывать?

Большинство изменений, которые затрагивают внешний вид здания. Но многое зависит также от того, находится ли дом в охранной зоне и какая у вас форма собственности (freehold или leasehold). Если здание является памятником архитектуры (а таких зданий в Лондоне не меньше трети), то нужно сразу два согласования: от муниципалитета на изменение внешнего вида и от комитета по охране памятников на изменение ткани здания. Практически все, что в здании затрагивается при переделке или ремонте, является предметом согласования. Любой карниз, любая дырка в кирпичной кладке…

Даже изнутри?

Даже изнутри. Если здание является памятником архитектуры, нужно обязательно привлекать специалистов, которые проводят архивные исследования, анализируют историю здания, смотрят, что в нем подлинное, а что было добавлено позже.

Если выясняется, что в здании сохранилось мало подлинных элементов, действовать проще. Если их сохранилось много, то с ними приходится обращаться очень бережно, здесь с этим не шутят.

Если домовладелец будет пойман на нарушении, то последствия могут быть серьезными: ему грозят как штрафы, так и суд, по решению которого владелец может быть обязан восстановить все как было либо возместить ущерб.

В Великобритании принята система градации исторических зданий. Каков подход к зданиям с различным историческим статусом?

Есть памятники архитектуры местного значения — Locally listed. На национальном уровне существуют три градации: Great II listed (большинство исторических зданий, занесенных в реестр охраны), Great II* (здания, являющиеся местными доминантами и играющие некую градообразующую роль), и Great I (уникальные здания — дворцы, соборы и так далее). Кстати, многие загородные усадьбы имеют статус Great I.

То есть человеку, который собирается покупать жилье под переделку, в первую очередь стоит думать о статусе здания?

Это нужно обязательно учитывать, особенно если речь идет о покупке дорогой недвижимости. Красивые, старые и охраняемые дома очень часто идут со статусом listed. Но вся эта информация доступна, и если к нам обратиться на ранней стадии, то мы заранее можем дать совет, поясним, что со зданием можно делать, а что нельзя, и какова была предыстория согласований. В Англии очень большое значение имеют прецеденты. То есть если были попытки реконструировать соседние здания, можно выяснить, давались ли согласования на переделку. А если нет, то почему.

Это сложные случаи. А есть ли простые? Когда можно купить дом и сразу все в нем переделать?

Есть не совсем простые, но промежуточные случаи — когда здание не является памятником, но находится в охранной зоне, так называемой «conservation area». В этом случае регулируются только работы, связанные с изменением фасадов. Чаще всего люди спрашивают, можно ли поменять окна. В отличие от listed зданий, обычно бывает можно, но они должны выглядеть в точности, как изначальные.

А что делать с окнами тем, кто живет в listed зданиях? Зимой со старыми деревянными рамами очень холодно, а менять окна на пластиковые, конечно, нельзя.

listedДля случаев, когда не разрешается установка стеклопакетов, мы разработали собственные решения по вторым рамам, которые выполняют к тому же и акустическую роль. К сожалению, если в здании сохранилась внутренняя отделка вокруг окон, то установка вторых рам может быть проблемой: их не разрешат ставить. В таком случае можно поставить канальные радиаторы перед окнами, которые «поднимают» тепло. Есть также более эффективное одинарное стекло. Оно чуть толще обычного, но в его середине заламинирована пленка, которая улучшает его тепловые характеристики. В некоторых районах разрешают использовать тонкие «реставрационные» стеклопакеты. То есть какие-то решения все равно найти можно.

 

В современных домах с этим легче?

Как посмотреть. В многоквартирном здании практически всегда есть управляющая компания, от которой требуется получение совершенно отдельного согласования — так называемой лицензии на реконструкцию. Это подразумевает практически полный комплект документации: архитектурные планы, конструкторские чертежи и расчеты. Управляющая компания подходит к любой реконструкции с точки зрения безопасности и удобства остальных жильцов, перед которыми она несет ответственность.

Существуют ли ограничения по времени проведения строительно-отделочных работ в квартирах?

Да, с этим строго. Обычно рабочий день длится с 8:00 до 18:00, а в субботу — с 8:00 до 13:00. Но везде своя специфика. У управляющей компании могут быть более строгие требования, а также есть этнические районы, где действуют свои правила, например, запрет на проведение работ по пятницам или субботам.

На каком этапе обычно обращаются в ваше бюро?

Обычно мы ведем проект от начала до конца. То есть формируем концепцию, проектируем пространство, согласуем реконструкцию со всеми органами, контролируем строительные работы. Зачастую люди приходят на этапе покупки. Мы в таком случае часто даже консультируем бесплатно: едем на место, смотрим, есть ли в здании какие-то проблемы, стоит ли его покупать и сколько примерно может стоить его переделка, а также есть ли какие-то подводные камни.

А чего чаще всего хотят заказчики?

Чаще всего хотят все вычистить и построить заново: сделать перепланировку, поменять отделку.

В старых английских квартирах, как правило, очень плохое зонирование, так как они были предназначены для совершенно иного образа жизни.

Так, гостиная может находиться при входе, а кухня — в противоположном конце квартиры, в конце длинного-предлинного коридора. Часто также жалуются на то, что квартира находится в узком доме, а окна комнат выходят во дворы-колодцы, поэтому в них темно.

И как вы с этим справляетесь?

В одном проекте мы при Г-образном коридоре вычистили всю середину квартиры, сделали там столовую, в которую свет падает через аквариум из кабинета. Также создали еще одно центральное жилое пространство, объединив несколько крошечных комнаток. В другом проекте, за который мы получили премию, мы в достаточно узком доме связали между собой уровни так, чтобы свет проникал с солнечной стороны в глубину здания, полностью заменили лестницы. Если физически расширить дом нельзя, то можно, работая с пространством, сделать его визуально гораздо более открытым и комфортным.

Вы слушаете заказчика или сами предлагаете решения?

Все всегда начинается, естественно, с общения с клиентом, понимания того, что он хочет. И это сродни постановке диагноза, потому что, с одной стороны, очень важно понять, что же людям нужно; с другой стороны, часто то, как они формулируют свой запрос, необязательно соответствует тому, что они на самом деле хотят. Вообще с частным жильем всегда основная сложность заключается в том, что ты работаешь на пользователя, которому жить в этом доме, и ты должен уважать его требования. Нельзя при забывать, что ты профессионал, которому платят деньги, и твоя задача — дать дополнительные знания, открыть другие возможности.

Что происходит дальше?

Следующий этап — обмеры здания. Мы рекомендуем трехмерные лазерные обмеры. Они дороже традиционных, но гораздо точнее, и позволяют сразу получить всю информацию о здании. Работать с трехмерной моделью легче, чем с двухмерной, и результаты более предсказуемы. Затем очень важный этап, который мы рекомендуем, — это консультация с муниципалитетом, управляющей компаний и другими заинтересованными структурами. Ее нужно провести до того, как подаешь проект на согласование, так как она занимает минимум восемь недель, часто дольше. Консультация заметно повышает предсказуемость результата. Пока идут согласования с муниципалитетом и управляющей компанией, мы делаем детальный проект, который, в свою очередь, согласовываем со строительным надзором. Это проверка проекта на соответствие строительным нормам.

next

 

И до момента получения этих согласований и разрешений вы ничего не можете делать? Только ждать?

Многим клиентам не терпится вывести строителей на объект, увидеть, что процесс идет. Но мы настоятельно рекомендуем этого не делать, потому что раньше проект от этого не закончится, но если не будет согласования, стройка остановится, а простой будет стоить денег. При этом, хотя мы и не можем начинать строительство, кое-что уже можно сделать: например, удалить отделку, вскрыть полы, потолки и стены, чтобы проверить их на наличие неприятных «сюрпризов».

Каких, например?

В старых зданиях можно ожидать чего угодно: от асбеста и трещин в кладке до плесени. Плесень —колоссальная проблема в Англии. В старых домах практически не было гидроизоляции стен, поэтому кладка бывает сырой, хотя это все может быть очень красиво задекорировано.

И что в таких случаях делать?

В худших случаях нужно проводить достаточно сложный комплекс мероприятий: инъекции гидроизолирующего состава в кирпичные стены, их просушивание, пропитывание, дезинфекцию и тому подобное. Но это необходимо, потому что с плесенью жить нельзя. И такие вещи часто невозможно увидеть заранее, не проведя вскрытия. Хотя сегодня появилась отчасти экзотическая технология — обследование на плесень со служебными собаками. Они натренированы чувствовать ее в глубине перекрытий, и можно заранее обнаружить скрытые очаги.

Соответственно, до начала проведения работ сложно будет прогнозировать их конечную стоимость, учитывая возможные проблемы?

Конечную стоимость в реконструкционном проекте практически никогда нельзя полностью определить заранее. Для многих (особенно русских) клиентов источник стресса и разочарований — это попытки зафиксировать цену. Они думают: «Вот мы сейчас проведем тендер, выберем лучшую цену и зафиксируем ее, а потом нам за эти деньги вот что бы то ни стало проект реализуют». Так это тут не работает.

В реконструкции всегда нужно иметь какую-то сумму про запас, потому что ни один строитель не согласится на фиксированную цену: все прекрасно знают, что возможны любые неожиданности.

И заказчик тоже должен понимать, что необходима некая резервная сумма, которая может и не быть использована, но она должна быть.

 

Можно ли как-то сэкономить на строительстве?

terraceГлавное — правильно выбрать строительного подрядчика. Для сложных проектов мы привлекаем дополнительных консультантов, так называемых QS, или «quantity surveyors» — наверное, ближайший русский аналог «сметчиков». Они могут участвовать уже на этапе проектирования, помогая контролировать стоимость проекта, затем помогают провести тендер. Сметчик анализирует предложения подрядчиков и сравнивает их с рыночными ценами, а затем контролирует ход проекта, измеряя в денежном выражении стоимость выполненных работ и давая рекомендации заказчику относительно того, сколько в каждый период времени надлежит выплатить подрядчику. Это недешевые специалисты, но они очень важны.

Многие жалуются на английских строителей. Говорят, что они работают очень медленно и с утра до обеда пьют чай.

Насчет чая я не уверен, потому что английские строители, в общем, работают организованно. Английский способ работать — структурированно и размеренно, с хорошим пониманием сроков и полным неприятием аврала и гонки. Любые попытки раздавать волшебные пинки вызывают здесь глубокое сопротивление и приводят к саботажу. Но свою работу они почти всегда выполняют в заранее оговоренный срок. При этом безупречного качества стоит ожидать от английских строителей только в высшем ценовом сегменте. В среднем и бюджетном преимущество за восточноевропейцами. Мы можем рекомендовать разных строителей в зависимости от уровня и сложности проекта.

А дизайн интерьера вы делаете?

Делаем и, я думаю, в дальнейшем будем больше этим заниматься. На данный момент мы делаем дизайн современный, когда интерьер является частью пространства, потому что в творческом отношении нам больше нравится работать с пространством и меньше с декором. Если же интерьеры декоративные, исторические, то мы предпочитаем сотрудничать со специалистами, дизайнерами-декораторами.

Расскажите, кто работает в вашей команде?

Команда у нас весьма интернациональная, нас восемь человек. Своим лозунгом мы выбрали: «Your local international architects» («Ваши местные международные архитекторы»). То есть мы работаем на месте, напрямую с заказчиками, к которым у нас строго индивидуальный подход, и в то же время мы не являемся традиционной архитектурной английской компанией, так как у нас есть международный опыт работы, который позволяет работать в сложных межкультурных ситуациях. Помимо меня, уроженца Москвы, у нас есть греки, испанцы, португальцы, итальянцы, англичане, конечно. Это очень интересный конгломерат молодых, амбициозных, талантливых людей. Каждый из них — с опытом в своих родных странах и опытом работы уже в Англии.

a1

Вы даже выигрывали какие-то призы?

Да, мы получили две награды International Property Awards: за лучший жилой дом здесь в Лондоне и за лучший отель в Ростове-на-Дону Hyatt Regency.

В основном у вас частные заказчики?

К нам обращаются и частные заказчики, и девелоперы. Мы сейчас ведем переговоры по нескольким большим проектам, в том числе многоквартирным, и по двум отелям. То есть мы смотрим на крупные проекты, но продолжаем работать и с частными заказами. И у нас даже появилось отдельное направление деятельности в своем районе Hampstead. Здесь мы активно работаем с местными жителями и берем даже совсем небольшие проекты — просто для того, чтобы нас здесь знали и обращались к нам.

Можете рассказать об одном из проектов, над которыми в данный момент работаете?

В районе Virginia Wood, к западу от Лондона, у нас достраивается сейчас дом. Это девелоперский объект, то есть частный дом, который строится на продажу. Он спроектирован и построен как здание с нулевым потреблением энергии. Мы применили самые разные экспериментальные технологии, в том числе строительство стен с помощью несъемной опалубки — это когда используются два слоя пенопласта, между которыми залит бетон. В этом проекте, по условиям согласования, требовался традиционный кирпичный фасад. И мы его сделали из тонкой кирпичной плитки, заранее смонтированной на пенопластовых панелях, которая полностью воспроизводит все традиционные детали. При этом часть сланцевых плиток на крыше являются солнечными панелями. А внутри здания установлены тепловые насосы, теплообменники — так что дом практически не расходует энергию: он почти не потребляет газа и сам вырабатывает электричество. Создать такой дом было амбицией девелопера, но мы с удовольствием за него взялись. Надеюсь, продолжим работать и в направлении экологического строительства тоже.


AR Architecture | Commercial · Hospitality · Residential

Old Town Hall, 213 Haverstock Hill, London NW3 4QP

T +44 (0) 207 209 2851

www.ar-arch.co.uk


Текст: Катерина Никитина