Лондонская недвижимость в лицах и фактах

Постоянному автору ZIMA Дмитрию Сошину повезло. Он целых два часа провел в роскошной лондонской квартире в компании трех очаровательных и умных женщин — риэлторов Терезы Канделаки из Savills, Екатерины Зенькович из Knight Frank и фотографа Валентины Корабельниковой. И выяснил за это время много интересного о настоящем и будущем рынка лондонского жилья.

— В чем притягательность Лондона как места жительства?

Тереза Канделаки: — Она держится на трех китах. Первый — географическое положение: наши клиенты много путешествуют, а Лондон как бы между Россией и Америкой, для бизнесменов это центр Европы. Второй — хорошее образование, здесь одни из лучших в мире школ и университетов. Ну и третий кит — правовая система, все, что касается законодательства. И, разумеется, британская налоговая система, она очень благоприятная.

Екатерина Зенькович: — Подписываюсь под этими словами. Я бы даже объединила преимущества налоговой и правовой систем. С налоговой точки зрения, Англия выглядит предпочтительней многих других стран. Франции или даже Италии, где сейчас обозначились некие преимущества. Тем не менее они только появились, и многие их еще не опробовали. Ну и посмотрите на сегодняшние цены! Многие присматривались к Лондону в 2014-м, 2015-м, 2016 году, но из-за того, что рубль был слабеньким, а фунт сильным, ценник выходил высоким. Многим было не по карману. Сегодня любой покупатель, хранящий средства не в фунтах, а в другой твердой валюте, имеет как минимум 25-процентный дисконт. Да и цены на английскую недвижимость за последние 2 года снизились.

— А почему они снизились?

Екатерина: — Это было запланированное действие со стороны государства. В Британии нехватка жилья. Когда ценник поднялся и стал недоступным для большинства местных жителей, руководству страны необходимо было вмешаться, чтобы помочь собственным гражданам приобрести недвижимость. Со стороны властей была целенаправленная акция по повышению для иностранцев налога на покупку — гербового сбора. Раньше он не превышал 7%, сейчас доходит до 15%.

Тереза: — Цены начали снижаться еще 4 года назад, когда прошло первое повышение гербового сбора. Ну и Брекзит, естественно, внес свою лепту. Но я считаю — и, думаю, Катя со мной согласится, — сейчас цены уже фактически на дне. Недвижимость в премиальном сегменте подешевела примерно на 20%, а если учитывать коррекцию фунта, то иностранному покупателю лондонская недвижимость обойдется до 40% дешевле по сравнению с тем, что было 5 лет назад.

Екатерина: — Есть нюансы. Мне кажется, сегмент премиальной и суперпремиальной недвижимости — той, что дороже 10 млн фунтов, — меньше всего потерял в цене. По статистике, за последние 5 лет средняя цена в сегменте «10 млн +» как составляла 3000 фунтов за квадратный фут, так и составляет. Это примерно 30 000 фунтов за квадратный метр. А если брать некоторые новостройки в этом сегменте, то цены могут и расти.

— Брекзит повлиял на цены и спрос?

Екатерина: — Брекзит — это косвенный фактор. И предлог для многих покупателей дождаться того самого «дна». В этом смысле я делю покупателей на оптимистов и пессимистов. Типичная позиция пессимиста: чем дольше вы откладываете Брекзит, тем больше неопределенность в экономике. Тем больше будут падать цены.

— То есть после парламентских выборов на рынке начнутся изменения?

Екатерина: — Мы все этого ждем. Даже когда только казалось, что Брекзит вот-вот случится, интерес и желание покупателей делать какие-то предложения каждый раз было заметнее. Так что когда он наконец состоится, рынок придет в движение. С Брекзитом, кстати, интересно еще и то, что поднялся ценник на аренду. В этом году мы заключили рекордное число сделок по аренде, превышающих 5000 фунтов в неделю. То есть люди, выжидая более определенной ситуации, арендуют ту самую недвижимость, которую они бы купили.

Тереза: — Как только появится определенность с Брекзитом, будет ясен вектор. И неважно даже, кто выиграет — Джонсон или Корбин. Покупатели просто хотят определенности.

Финансисты и стартаперы вместо политиков и олигархов

— Клиенты из России по-прежнему активно покупают недвижимость в Лондоне? Или пик прошел?

Екатерина: — Если говорить о жилье в сегменте «10 млн +», то с 2015 года количество покупателей такой недвижимости из России не меняется. На них приходится 10–12% всех сделок. Доля китайцев, кстати, меньше.

Тереза: — В этом сегменте, я согласна с Катей, нет особых изменений. А вот покупателей менее дорогого жилья — от 2–3 млн до 5 млн фунтов — стало значительно меньше по сравнению с пиком, который пришелся на период 2012–2015 годов. Клиентов стало меньше, сделок тоже. Это статистика.

— Люди стали прижимистей?

Тереза: — Я бы не сказала, что прижимистей. Их просто стало меньше, и у этого есть множество причин.

Екатерина: — Мне кажется, раньше был другой рынок. Этот рынок рос, и очень многие в него инвестировали. Пара-тройка миллионов, если вы не местный, не живете в Британии, — это, как правило, инвестиционный бюджет. И когда рынок шел вверх, россияне в него вкладывали. А сейчас инвестируют в Берлин и, может быть, в Португалию. Эти места сейчас интереснее. Там рост, тогда как английский рынок идет вниз.

Тереза: — Я бы добавила: в России в целом пострадало «заработавшее поколение». Объем совокупного богатства в связи с антироссийскими санкциями и падением рубля сократился. Как следствие, сократились и инвестиции в жилье.

Екатерина: — Зато обнаружилась новая тенденция: наши клиенты стали моложе. Если раньше в суперпремиальном сегменте преобладали покупатели за 50 лет, то сейчас это тридцати- и сорокалетние. И это не политические мигранты, не те, кто сделал карьеру в России. Это, как правило, предприниматели, работающие на международных рынках. Они либо что-то изобрели, либо основали компанию. Они приезжают в Британию не из-за каких-то событий в России, а из-за притягательности страны для бизнеса и для семьи или просто по стечению обстоятельств. Таких людей в этом сегменте становится больше.

Тереза: — Точно. Мы тоже видим больше покупателей из финансового сектора, из индустрии хай-тек, из стартапов. Это молодые люди. И у них свои запросы. Интересно наблюдать, как разница в возрасте определяет требования к жилью. Лет пять назад семья, не связанная с финансами или новыми технологиями, часто рассматривала загородное жилье. Клиенты, которым 30–45 лет, не будут жить за городом. Они хотят находиться внутри культурной городской среды. И их дети ходят в дневную городскую школу — никаких школ-пансионов!

— Ну вот вы и описали типичного русского покупателя.

Екатерина: — Ну, пока он еще не очень типичный. Но могу сказать: эти люди открывают новые районы, которые раньше не входили в суперпремиальный сегмент. Marylebone, например, раньше считался вторым эшелоном — через дорогу более престижный Mayfair.

Тереза: — Да, Marylebone подтянулся благодаря тому, что там ввели в эксплуатацию очень качественное суперпремиальное жилье.

— Какие пять районов Лондона самые популярные среди ваших клиентов?

Тереза: — Ответ у нас будет одинаковый. Это Mayfair, Belgravia, Kensington, Marylebone, и я бы добавила сюда один чуть удаленный от центра район — Hampstead & Highgate.

Екатерина: — И еще St.John’s Wood. Он, как и Hampstead & Highgate, чуть севернее центра. В Hampstead и St.John’s Wood можно купить отдельно стоящие дома, их предпочитают некоторые наши клиенты.

— Сейчас много пишут о том, что новая недвижимость в Лондоне растет в цене, а стоимость старых домов падает. У меня всегда было ощущение, возможно, дилетантское, что как раз старый дом, с историей, уникальной архитектурой, будет априори дороже. Я не прав?

Екатерина: — Исторические дома в Британии — это по большей части «таунхаусы». Достаточно узкие, в два окна. Там, как правило, нет лифта, много лестниц. Вы живете в вертикальном пространстве: на каждом этаже по комнате. Бегать вверх-вниз — однозначно не российская история. Большинство из тех, кто переезжает из России, успели пожить в новостройках — в каком-нибудь «бутиковом», клубном объекте. Им это понравилось, так что и в Лондоне они в основном хотят купить что-то похожее. И готовое. Разница в цене между реконструкцией старого дома и покупкой нового жилья будет незначительной. Зато вы получите квартиру в центре. У вас будет «плоское» — в один, максимум два уровня — жилье. И парковка, а это всегда проблема, если речь идет о старом доме.

Тереза: — Я бы добавила: инфраструктура новых домов побогаче, там часто есть бассейн, тренажерный зал, консьерж. Это, конечно, дело вкуса, и у меня есть клиенты, которые любят старые дома, но они в меньшинстве. Есть еще один важный момент — в старых зданиях, а многие строились 100–150 лет тому назад, было мало санузлов. Их позже достраивали. Все эти неудобства планировки старых домов в новостройках, как правило, отсутствуют.

Екатерина: — А еще русские любят трехметровые потолки. Раньше почему выбирали вторичный фонд? Потому что многие, особенно питерцы, хотели ощущать себя как дома. Люди любят объем. А английские новостройки обычно были ограничены по высоте потолка: кусочек земли, на которых они строятся, стоит дорого, и лишние 20–30 сантиметров с каждого этажа складываются в дополнительный метраж. И в дополнительную прибыль для застройщика. Но самые передовые строители услышали наши комментарии и — «по просьбам покупателей» — наконец стали делать в новостройках трехметровые потолки.

Живые люди вместо VR и роботов

— В последние годы во многие сферы проникают цифровые технологии, роботы, искусственный интеллект. В риэлтерский бизнес, очевидно, тоже. Например, все чаще на сайтах недвижимости используются VR-технологии. Вашей профессии это не угрожает?

Тереза: — Совершенно не угрожает. Если картинки и видео красивые, они цепляют. И подталкивают клиента к тому, чтобы ему показали объект вживую. Никакое видео «живого» просмотра не заменит. Человек должен прийти, почувствовать место, оценить район, здание, квартиру. Посмотреть в окно.

Екатерина: — Человеческое общение, умение найти общий язык с клиентом — вот чем важен консультант. Никакие VR-технологии этого не заменят.

— У каждого риэлтора есть ударная фраза, которая зацепит любого клиента: «Знаете, у меня есть одна хорошая квартирка на примете, давайте-ка я вам покажу!» Эта фразу сильнее видео, VR и армии роботов. Она вас, наверное, и кормит?

Екатерина: — Абсолютная правда! Когда общаешься с человеком, прислушиваешься к его «хотелкам», ты поднимаешь в своей голове целый пласт информации и знаний. Это подсказывает тебе, что им больше подойдет. Мы экономим клиентам много времени, которое они потратят впустую на просмотр бесконечных роликов.

Тереза: — Один из основателей Google Сергей Брин как-то сказал, что новые технологии не заменят агентов по недвижимости. Их заменят другие агенты, которые умеют пользоваться новыми технологиями.

— Вы можете сразу определить, кто из клиентов точно купит квартиру или дом, а кто будет доставать вас бесконечными просмотрами, а потом исчезнет?

Тереза: — Сразу — вряд ли. Но есть, к примеру, такая категория дам: они смотрят недвижимость для развлечения, им просто нечем себя занять. За семь лет работы в Savills я не раз сталкивалась с подобными дамами. С мужчинами такого не было.

Екатерина: — С мужчинами другая история. Они что-то обещают купить своим женщинам, а потом ставят перед нами совершенно невыполнимые задачи. Но никогда нельзя списывать клиента со счетов, потому что невозможно понять, как долго он будет искать квартиру или дом своей мечты. Для меня абсолютно нормально показывать объект не раз и не два. Когда люди покупают со второго или третьего просмотра — это на самом деле большой сюрприз. И приятная неожиданность.

— Когда вы заключили последнюю сделку?

Екатерина: — Сделка — понятие широкое. Потому что процесс покупки начинается с предложения, которое согласуется между покупателем и продавцом. Потом, когда ценовое предложение принято, происходит обмен контрактами, потом вносится депозит, и только в самом конце выплачивается основная сумма. Между разными этапами этого процесса может пройти вся жизнь! И не каждая сделка доходит до конца. На прошлой неделе у меня были «сделки» на каждой из этих фаз: я закрыла сделку в Каннах на 6,5 млн, мы сделали обмен контрактами в Челси на квартиру стоимостью 1,5 млн, и еще было сделано одно ценовое предложение — его приняли, посмотрим, как дальше пойдет.

Тереза: — А у меня на прошлой неделе закрылась сделка по дому в Хампстеде за 5,5 млн. Мой клиент выступал продавцом. И на позапрошлой неделе была одна сделка в новостройке. Небольшой бюджет, 3,5 млн. И еще была получена инструкция на продажу дома за 10 млн.

 — Допустим, некто хочет потратить 1 млн фунтов на жилье в Лондоне. Он готов выслушать любые, даже самые необычные предложения. Что вы ему посоветуете?

Тереза: — Миллион фунтов — приличный бюджет для инвестиций. Я бы спросила, какова цель? На какой срок он хочет инвестировать? Если цель — получать прибыль от аренды, это одна история. Если заработать на долгосрочном росте цены — другая.

— Мы сейчас с вами разговариваем на границе Челси и новой Белгравии. Что в этом районе можно купить за миллион?

Екатерина: — Это как раз к вопросу о сделке на прошлой неделе. Недалеко отсюда, в Челси, была двухкомнатная квартира. Продалась она за 1,4 млн фунтов. 100 квадратных метров, две спальни. Хороший формат.

— Ходят слухи, что китайцы активно продают свои дома в Лондоне. Правда?

Тереза: — Нет.

Екатерина: — Я бы уточнила, какие дома. И какие китайцы. Сейчас много людей из Гонконга, наоборот, покупают недвижимость в Лондоне, причем самую дорогую.

Тереза: — Подтверждаю: за последние 2–3 года произошло перемещение клиентов из Гонконга и КНР в суперпремиальный сегмент. Раньше они в основном покупали в недорогих новостройках, в развивающихся районах. А сейчас уже норма, когда человек из Гонконга или КНР приобретает недвижимость в сегменте «10 млн +».

— Британские власти стали применять положение о раскрытии источников «подозрительных доходов». Насколько это отпугнет выходцев из России и бывшего СССР?

Екатерина: — Ну это проблема отдельных продавцов. Тех, кто в «лихие 90-е» купили здесь довольно дорогую недвижимость. И теперь им нужно найти все бумажки и объяснить, на какие деньги они ее приобретали. Но это только при продаже. Вас никто не попросит «открыться», если вы не продаете жилье. На покупателей это однозначно никак не повлияло. Потому что мы и так занимались проверкой капитала последние 3–4 года. А сейчас наша работа только упростилась, поскольку люди приезжают уже подготовленные. Они знают, что данные о доходах придется раскрывать.

— Когда вы продаете недвижимость, вы продаете не просто квадратные футы, спальни и высоту потолка. Вы продаете образ, стиль, престиж. Что вы вкладываете в понятие «английский дом»?

Тереза: — Если говорить об английском доме, то это, прежде всего, викторианская архитектура.

— И камин, наверное, возле которого сидишь с котом?

Тереза: — Да сейчас и камины все газовые, ненастоящие.

Екатерина: — Английский дом — это, скорее, загородное поместье. Оно в большей степени отражает английскую душу, английскую жизнь. И потом есть такое понятие, как shabby chic. Это стильное, но как бы слегка «потертое» жилье. Квартиры для английских эксцентриков. У которых антиквариат уживается с мебелью из Ikea. Это красивое, яркое пространство гостиной, но очень скромные спальни и жилые помещения. И это своя территория. Потому что англичане — землевладельцы. Это охота, собаки. И это община — ведь они знают своих соседей.

Тереза: — Настоящий английский дом — не важно, усадьба ли это с большими пастбищами, лошадками и собаками, городской ли дом в Richmond или Hampstead & Highgate, — лишен напускной роскоши. Скромные, но просторные гостиная и столовая. Люди ходят друг к другу в гости, а по воскресеньям — в церковь.

Екатерина: — При этом живущие в Лондоне русские и англичане прекрасно сосуществуют. Мне директор нашей школы как-то сказал: неважно, какой национальности ребенок. Когда он окончит английскую школу, он будет англичанином.