Загрузка ...
Команда LonGrad
В начале 2000-х Роман Григорьев был одним из немногих людей в русскоязычном Лондоне, кто занимался продажей недвижимости не потому, что «знакомые попросили помочь», а потому, что сознательно себе выбрал эту профессию и долго учился, чтобы стать в ней одним из лучших. Роман – член Royal Institution of Chartered Surveyors, профессионального органа, который аккредитует специалистов в сфере оценки, покупки и продажи земли, а также строительства и инфраструктуры. Свою квалификацию Григорьев первым среди русскоязычных коллег получил, сдав сложный экзамен.
Такова предыстория появления агентства недвижимости LonGrad, которое Григорьев открыл в 2004 году и которое является сегодня одним из лидеров по работе с русскими клиентами в Лондоне. Через некоторое время партнером Романа стал Дмитрий Закиров, прошедший к тому моменту путь от агента по аренде до специалиста в коммерческой и элитной жилой недвижимости. А не так давно партнеры пригласили присоединиться к ним Владимира Воронова, бизнесмена с солидным опытом в различных областях, от медиа до биотеха, который и возглавил совет директоров компании.
Почти за 15 лет существования LonGrad многое на рынке лондонской недвижимости успело поменяться. ZIMA попросила Романа Григорьева и Дмитрия Закирова поделиться своими наблюдениями относительно этих перемен, а также рассказать, какие особенности есть у работы с преимущественно русскоязычными клиентами.
Что происходит с рынком?
LonGrad начинал работать на подъеме волны экономической эмиграции из России: в начале 2000-х сюда приезжали крупные российские бизнесмены, которые покупали огромные дома и поместья. Цены на премиальную недвижимость, в том числе благодаря им, стремились вверх буквально ежеминутно. C 1986 по 2008 год цены на жилую недвижимость удваивались каждые семь лет, а основной скачок в премиум-сегменте пришелся на 2010–2014 годы. Одним из главных вызовов для нас в то время было успеть зафиксировать для покупателя asking price – пока кто-то другой не предложил больше. Нередко бывало, что люди покупали дома по завышенной, абсолютно не рыночной цене. Особенно этим страдали те, кто работал без агента или с агентами, которые были, мягко говоря, не очень профессиональны. Со временем, когда рынок стабилизировался, эти покупатели ощутили на себе последствия своих действий: продать дом дороже, чем они покупали, или даже за ту же цену через несколько лет они уже не могли.
Cпрос на лондонском рынке недвижимости не такой шальной, как был в последние много лет. И это создает идеальную ситуацию для покупателей: выбор есть, конкуренция за лучшие предложения не такая высокая, цены практически не растут или растут не очень большими темпами
В центральном Лондоне всех отрезвил «Коктейль 2015–2016 годов». Его состав получился весьма ядерным: падение цен на нефть, санкции против России, повышенная ставка stamp duty. Вишенкой в коктейле стал переизбыток недвижимости премиум-класса, а зонтиком – случившийся Brexit.
Stamp duty («гербовый сбор») – налог на покупку недвижимости, от которого пострадали в первую очередь покупатели дорогих домов и квартир. Дополнительный налог стал составлять от 5% (для тех, кто покупает недвижимость до £1 млн) до 10% и даже 12% (для тех, чья недвижимость стоит больше £1 млн и £1.5 млн соответственно). Для излюбленного иностранными инвесторами метода покупки через офшоры налог стал вообще составлять 15%.
Brexit – еще один фактор стресса. Хотя практически все профессионалы на рынке недвижимости уверены, что он никак не отразится на стоимости лондонского жилья (и многочисленные исследования это подтверждают), многие покупатели ждут, когда ситуация с выходом Великобритании из ЕС прояснится окончательно, и это, несомненно, тормозит рынок.
Из-за всего этого спрос на лондонском рынке недвижимости не такой шальной, как был в последние много лет. И это создает идеальную ситуацию для покупателей: выбор есть, конкуренция за лучшие предложения не такая высокая, цены практически не растут или растут не очень большими темпами. Так, за прошлый год рост цен в центральном Лондоне показал 1,2%. Как долго продлится этот момент спокойствия, сказать сложно, но многие начинают готовиться к драматическому росту цен после окончательно сформированной правительством программы выхода из ЕС.
Что происходит с покупателями?
Рынок английской недвижимости делится на несколько условных сегментов: доступное жилье (до £350 000; в Лондоне чуть дороже), среднее (в Лондоне – до £2 млн), премиальное (от £2 млн до £5 млн) и суперпремиальное (все, что выше).
До 2012 года нам практически не приходилось работать с запросами до £2 млн, так как именно сегмент от £2 млн до £15 млн был наиболее востребован у иностранцев. Они покупали дома для своих семей или решали таким образом инвестиционные задачи. Многие интересовались также коммерческой недвижимостью: приобретали помещения под салоны красоты, рестораны, отели и другие активно тогда растущие бизнесы. Потом мы заметили, что все больше появляется покупателей на дома и квартиры от £1 млн. Клиенты из России, Казахстана, Азербайджана стали чаще присматриваться к квартирам для своих детей или искать варианты, которые в Лондоне можно выгодно сдать. Да и менее крупные инвесторы открыли для себя рынок, на котором можно успешно разместить £0.5 млн. Большинство сделок с русскоязычными клиентами мы сегодня проводим в сегменте £1–5 млн.
Если раньше девелоперы могли принять депозит и лишь на финальной стадии юрист начинал проверки, то сегодня продавцы предпочитают сначала изучить происхождение средств покупателя и уже потом принимать оплату резерва.
Основной профиль нашего клиента сейчас – это люди, которые знают, как строить бизнес. Это уже не те «лихие» деньги, которые они заработали в 1990-х и начале 2000-х, их капитал прозрачный и чистый. В прошлом году Британия значительно ужесточила проверку иностранных средств, которые вкладываются здесь в недвижимость. Если раньше девелоперы могли принять депозит и лишь на финальной стадии юрист начинал проверки, то сегодня продавцы предпочитают сначала изучить происхождение средств покупателя и уже потом принимать оплату резерва. Многие банки проводят очень глубокие проверки. Эти изменения легче всего объяснить на примере анекдота: «Откуда у вас взялись деньги на BMW?» – «Продал «Жигули», добавил денег, купил BMW». – «А откуда у вас взялись деньги на «Жигули»?» – «У меня был «Запорожец», я его продал, добавил денег». – «А как вы накопили на «Запорожец»?» Так вот, если проводить аналогию, раньше проверки доходили только до «Жигулей», сейчас необходимо объяснять и про «Запорожец», и про мопед «Карпаты», который был до «Запорожца».
Словом, и рынок, и клиенты на нем за время существования LonGrad изменились довольно сильно. Поэтому мы всегда советуем внимательно изучить рыночную ситуацию, прежде чем принимать решения о покупке или продаже. От правильной оценки происходящего будет зависеть и то, за сколько вы свое жилье продадите, и то, какую скидку получите, если будете правильно торговаться (и эти скидки могут достигать сотен тысяч фунтов). Проверенный агент по недвижимости – ваш главный союзник в этом. LonGrad всегда стоит на стороне клиента, обеспечивая ему лучшие условия, и именно это позволило нам проработать почти 15 лет, сохранив прекрасную репутацию. Если у вас есть вопросы, связанные с покупкой или продажей, смело обращайтесь к нам за консультацией.
www.longrad.com
info@longrad.com
+44 20 8133 1778