Если вы всегда мечтали жить на Манхэттене, сейчас самое время претворить свою мечту в жизнь. Рынок жилья в Нью-Йорке переживает настоящий бум, но, в отличие от Лондона, цены на жилье там не растут, а, наоборот, падают. Чтобы понять, где и как лучше всего покупать недвижимость в Нью-Йорке, ZIMA Club провела бесплатный вебинар с участием брокера по недвижимости Екатерины Надировой – руководителя направления по работе с русскоязычными клиентами компании BARNES New York. Рассказываем, какие секреты открыла эксперт слушателям вебинара.
Что происходит на рынке сегодня?
«С начала этого года в Нью-Йорке происходит настоящий бум покупок недвижимости. За первый квартал 2021 года только на Манхэттене было продано квартир больше, чем за последние шесть лет. Это связано с низкой ставкой по ипотеке (2,2-2,8%) и тем фактом, что город начал открываться после локдауна. Все больше жителей вакцинируются, предприятия открываются, возобновляют очное обучение школы, планируется возвращение работников в офисы. Мы на пути к восстановлению, и, видимо, скоро жизнь вернется в нормальное русло», – рассказывает Екатерина.
О том, насколько горячий сейчас рынок нью-йоркской недвижимости, говорят цифры. Так, на Манхэттене сейчас продают 6916 квартир, а средняя скидка на жилье от застройщиков составляет 7,4%. В Бруклине, который меньше пострадал от пандемии, предлагают 3257 квартир – это на треть больше, чем в прошлом году. А скидка в этом районе – 4,6%. Самый горячий сегмент – это квартиры стоимостью от одного до пяти миллионов долларов, а в ценовой категории до миллиона, по словам Екатерины Надировой, происходят настоящие «войны предложений».
Похожая ситуация сложилась и на рынке аренды. Люди стали возвращаться в город, особенно в центральные и деловые районы, и спрос на жилье в аренду стал расти, а цены – падать. Для примера, сейчас средняя стоимость аренды на Манхэттене составляет 2700 долларов – это на 22% ниже, чем год назад. Цены просели и в Бруклине – на 13%. Но в этом районе ценник изначально был ниже, чем на Манхэттене. Чтобы привлечь арендаторов, владельцы жилья готовы идти на всевозможные уступки. Например, они предлагают один-два месяца бесплатной аренды, а также оплату брокерских и коммунальных услуг.
Как приобрести недвижимость в Нью-Йорке?
В Нью-Йорке существуют два вида квартир на продажу – кондоминиумы и кооперативы. Покупая кондоминиум, вы сразу становитесь владельцем недвижимости и получаете акт собственности. Вам также принадлежит процентная доля общих частей здания с другими владельцами. Зданием заведует управляющая компания, которая ежемесячно взимает плату за обслуживание. Кроме того, каждый собственник платит налог на недвижимость. Процесс покупки кондоминиума максимально простой, к тому же такое жилье легко и просто сдать в аренду.
Другая форма собственности – это кооперативное жилье. В этом случае вы не владеете недвижимостью, а становитесь акционером компании, которой принадлежит здание. По словам Екатерины Надировой, в Нью-Йорке эта форма собственности составляет большую часть портфеля недвижимости – около 60-70%. Правда, с точки зрения инвестиций это не самое лучшее вложение, потому что кооперативы не имеют гибкой политики на аренду и вообще применяют очень строгие правила к потенциальным акционерам. Так что, если вы хотите купить квартиру и получать с нее доход, это не лучший вариант. Но зато дома с такой формой собственности достаточно доступны по цене.
Как же происходит процесс покупки недвижимости? Сначала вы отправляете предложение о покупке продавцу. Если обе стороны согласны, вы нанимаете юриста, который будет представлять ваши интересы в сделке. Как только вся работа с документами завершена, вы подписываете договор и вносите депозит. Обычно он составляет 10-20% от стоимости квартиры. Если вы финансируете свое жилье, следует помнить, что процесс получения разрешения от банка может занять до восьми недель. Следующий шаг – подача заявки и документов в Ассоциацию владельцев дома. В кооперативах этот процесс происходит довольно сложно, ведь вас рассматривают как потенциального инвестора компании, но в кондоминиумах таких проблем нет. После получения разрешения и ипотечного кредита сделка может быть завершена. При этом покупателю даже необязательно присутствовать в Нью-Йорке – необходимые документы можно оформить в консульстве США за рубежом или по доверенности. Покупателя ждут немалые расходы по закрытию сделки – в среднем они составляют 3-6% от суммы покупки. Сюда расходы входят услуги юриста, страхование титула собственности, налоги, административные расходы.
Размер имеет значение
«В пандемию, когда нам всем пришлось работать из дома со своими любимыми домочадцами, у покупателя и арендатора появился аппетит к большим пространствам. Поэтому предоставляются большие скидки на маленькие квартиры, – говорит Екатерина. – Сейчас можно ожидать хорошие скидки на студии и однокомнатные квартиры. К тому же многие люди продолжают работать из дома, поэтому спрос на двух-, трехкомнатные квартиры огромен. Жилье с балконами и террасами очень популярно сейчас и продается лучше, чем маленькие квартиры».
Также пандемия оживила спрос на таунхаусы. Только в Бруклине покупки таких домов превысили прошлогодние цифры на 480%. Причем, спрос превышает предложение в 3-4 раза. Даже в премиум-классе (от четырех миллионов долларов) с начала года было продано 95 таунхаусов, и это, говорит брокер, огромное количество.
Еще один тренд – покупка жилья в новых домах. По словам Екатерины, сейчас в Манхэттене и Бруклине продаются около 15 тысяч квартир в 900 новостройках. И многие покупатели, в том числе инвесторы, очень заинтересованы таким предложением. Еще бы, ведь у нового жилья больше возможностей для сдачи в аренду и перепродажи, в нем применяются новые стандарты дизайна и строительства и используются современные материалы. А расходы на содержание таких квартир намного ниже, чем в старых домах. К тому же есть возможность купить недвижимость еще на начальной стадии строительства и неплохо сэкономить. Как рассказала Екатерина, в Нью-Йорке действует программа tax abatement 421-A. Она продолжается еще с 1971 года и сейчас близится к завершению. Ее суть в том, что застройщики могут пройти квалификацию и получить налоговые льготы на проект, которые обычно длятся 15-25 лет. А затем эти льготы передают покупателям квартир в здании. Правда, домов в городе, которые участвуют в этой программе, осталось совсем немного, так что стоит поспешить с решением.
Кроме того, застройщики, которые тоже немало пострадали из-за коронавирусных ограничений, готовы идти на немалые скидки и уступки. По словам Екатерины, ковид спустил девелоперов с небес на землю. Они поняли, что, если сейчас не опустить цены и не начать договариваться с покупателями, они останутся не у дел. Но такое раздолье может продлиться недолго.
«Несомненно, открытие Нью-Йорка поднимет цены, поэтому если вы хотите здесь жить в ближайшие пять лет, сейчас самое хорошее время для покупки, – уверена брокер по недвижимости. – Если вы продавец, сейчас прекрасное время продавать жилье. Потому что недвижимость, которая выставлена по правильной цене, во многих случаях получает сразу несколько предложений и продается очень быстро. Что касается покупателей, возможно, вы уже пропустили самое дно скидок, но сейчас важно не пропустить период восстановления Нью-Йорка и те скидки, которые еще есть и предлагаются в это время».
