Уточню с самого начала, что автор статьи, ваш покорный слуга, и моя команда оказываем платные услуги на всем пути сделки, который я постараюсь сжато описать ниже. В этой статье я объясняю процесс, как если бы вы вели его полностью сами, потому что это, безусловно, возможно при знании английского языка и наличии свободного времени.
Вторая моя оговорка о том, что для краткости я описываю процесс сделки без привлечения заемных средств. Если вы покупаете недвижимость с ипотекой, то появятся многочисленные промежуточные этапы, связанные со взаимодействием с ипотечным брокером, банком, оценщиком, а также юристами.
Опустим весь процесс выбора дома вашей мечты, который сам по себе может занимать несколько месяцев, и перейдем непосредственно к сделке.
Итак, идеальный объект найден, вы сделали предложение продавцу (то есть озвучили цену, которую готовы заплатить, и другие условия покупки с вашей стороны). И продавец, с торгом или без, это предложение принял. Дальше вы подписываете меморандум о продаже. В нем зафиксированы основные условия сделки: имена покупателя, продавца, агентов, юристов, цена, наличие ипотеки, есть ли цепочка и примерные сроки проведения сделки. В некоторых случаях продавец просит, да и мы сами рекомендуем, в этот момент внести резервационный депозит, чтобы продавец снял объект с продажи, убрал его с порталов и остановил рекламу. Размер депозита также указывается в меморандуме и обычно он составляет несколько тысяч фунтов.
Важными участниками сделки являются юристы продавца и покупателя. Их лучше выбрать заранее — как только вы задумались о поиске квартиры или дома. Обычно первая консультация бесплатная: юристы выясняют вашу ситуацию и сообщают приблизительную стоимость своих услуг в зависимости от сложности кейса. На ценообразование влияет несколько факторов: кто покупает — физическое лицо или компания, есть ли ипотека, какова цена покупки. Юристы обязаны страховать свою деятельность, а стоимость их страховки зависит от покрытия размера сделки, которую они сопровождают. Соответственно, это отражается и на размере вознаграждения за их работу.
Юристы подключаются в момент подписания меморандума: вы вносите предоплату за их услуги, включая расходы по сделке: переводы, проверки и так далее. В первую очередь они проводят проверку источника происхождения ваших денежных средств. Вам надо будет доказать чистоту доходов своим юристам и юристам продавца. Агенты также обязаны провести проверку, хотя и менее доскональную. Сейчас некоторые британские юридические фирмы, увы, отказываются работать с деньгами, пришедшими из России, или с клиентами с российскими паспортами. Но нашим клиентам мы рекомендуем проверенных партнеров-юристов, которые этим занимаются.
Далее ваши юристы будут делать проверки объекта (searches), а юристы продавца — готовить контракт продажи. Если мы ведем сделку, то всегда держим руку на пульсе: следим, что они делают все возможное, чтобы как можно быстрее провести проверки, направить друг другу вопросы и ответы на них (replies to enquiries).
Параллельно вы можете заказать технический аудит (building survey). Многие покупатели это делают, чтобы убедиться, что покупаемый дом или квартира находятся в хорошем состоянии. Под хорошим мы подразумеваем отсутствие каких-то серьезных подводных камней в структуре дома, его кровле, перекрытиях. Речь не идет о состоянии внутренней отделки, пятнах на ковре или царапинах на стене — подобные вопросы решаются в рамках торга и рыночной цены на объект. Такая проверка особенно важна для исторических зданий, которых много в Лондоне (XIX – начала XX века), и в меньшей степени важна для строительных объектов последних лет. Поскольку в Англии недвижимость продается по принципу buyer beware, то после вступления в право собственности, если откроются какие-то значительные дефекты, возможности прийти обратно к продавцу и предложить переиграть у вас точно не будет.
Итак, ваши юристы изучают контракт, согласовывают детали с юристами продавца и выдают вам итоговый отчет об объекте. Это резюме той информации, которую они получили из всех запрошенных по объекту документов. Вы можете задать дополнительные вопросы, уточнить детали, запросить и лично прочитать документы. Например, если вы покупаете квартиру в лизхолд, на этом этапе может выясниться, что в ней нельзя содержать домашних животных или разрешено играть на музыкальных инструментах только в определенные часы. Если у вас собака и ребенок со скрипкой, это может стать серьезным препятствием для покупки. Многое зависит от юристов: некоторые могут не подсветить важные для вас моменты, а некоторые, наоборот, — заблокировать сделку, пока не выполнены незначительные формальности. Мы как агенты покупателя помогаем найти необходимый баланс, чтобы не пропустить все действительно важное для клиента и в то же время не затянуть сделку из-за мелочей.
Задав своим юристам уточняющие вопросы по их отчету, вы можете двигаться дальше — к закрытию сделки. Вы переводите деньги на счета своих юристов, те — юристам продавца, а они затем — своему клиенту, продавцу. Важно оперативно сделать перевод, поэтому мы советуем нашим клиентам заранее подготовить денежные средства в ликвидной форме. Если вам надо продать акции, поменять валюту или перевести деньги из-за границы, то лучше начинать это делать дней за десять до намеченной даты обмена контрактами. Даже при переводе в рамках одной страны иногда возникают ранее неизвестные покупателю ограничения, например, по максимальной сумме перевода в сутки с их банковского счета.
Если на каком-то этапе вы захотите выйти из сделки, то можете это сделать с разной степенью денежных потерь. До обмена контрактами (exchange) есть возможность отказаться с потерей резервационного депозита и вашими расходами на юристов. После обмена контрактами продавец получает 10% стоимости, которые покупателю уже не вернутся. Также при отказе после exchange продавец в теории имеет право обратиться в суд, чтобы заставить покупателя выполнить контрактные обязательства и довести сделку до конца. Но обычно в таких редких случаях продавцы предпочитают оставить себе 10% и искать нового покупателя.
Если юристы покупателя сработали четко и оперативно, объект построен и свободен от жильцов, а все средства у вас уже собраны на счету, то вы и продавец сможете подписать контракт (exchange) и закрыть сделку (completion) одновременно. В случае использования ипотечных средств эти два этапа могут произойти с разницей в несколько недель. А в случае покупки на этапе строительства — в несколько лет.
В течение месяца после сделки ваши юристы обязаны от вашего имени оплатить в казну гербовый сбор (SDLT) — налог при покупке недвижимости в Великобритании. Поэтому вам необходимо заранее перечислить им эту сумму — все расходы будут детально указаны в таблице расчетов от ваших юристов. Более того, они, скорее всего, не дадут вам провести exchange, не убедившись в наличии у вас средств на все расходы по сделке.
Ниже мы подготовили для вас удобную инфографику, в которой показаны перечисленные этапы процесса покупки недвижимости без привлечения заемных средств.
Иллюзия первая: «С Дона выдачи нет!» «В Россию сейчас не выдают». Такие слова мы слышим…
Ed Atkins Когда: 2 апреля – 25 августаГде: Tate Britain is Millbank, London, SW1P 4RGЗапланировать…
Когда мы планировали поездку в Оман, выяснилось, что «сезон» в Хаджаре начинается не в марте,…
Когда: 23 апреля, 19:00Где: Courthouse Hotel, 19-21 Great Marlborough St, London W1F 7HL Фильм молодого…
Этот спектакль как будто соткан из воздуха детства, из обрывков воспоминаний, из юношеских слез. Только…
Tate Modern Музей начнет 2026 год со знаковой выставки, посвященной 40 годам новаторской практики Трейси…