Ипотека для иностранцев в Великобритании. Как это работает?

Как оценивают?

Чтобы оценить свои шансы, нужно знать, по каким критериям банки рассматривают потенциальных заемщиков. Как правило, это резидентная история клиента (срок проживания в Великобритании), его кредитный рейтинг, иммиграционный статус, доходы, финансовые обязательства, депозит, задержки оплаты, дефолты, суды и банкротства, а также коэффициент мультипликации для расчета суммы ипотечного кредита (LTI — loan to income). Каждый банк оценивает кандидатов на ипотеку по-своему, и критерии постоянно обновляются.

«Если вы хотите получить лучший из возможных лично для вас вариантов ипотечного кредита, а также сэкономить время и деньги, разумнее всего обратиться к независимому специалисту по ипотеке (mortgage advisor). Такие специалисты работают со всем рынком банковских услуг и смогут выбрать для вас то, что максимально соответствует вашим запросам и возможностям, представят ваши документы банку, разъяснят вам все аспекты ипотечного кредитования. Это особенно важно, если вы иностранец. Русскоговорящий специалист по ипотеке убережет вас от возможных ошибок и поможет банковским служащим разобраться с особенностями предоставленных вами документов», — говорит Любовь Васкевич.

Недвижимость для жизни

С точки зрения банков, покупка недвижимости бывает двух типов — резидентная и инвестиционная. Расскажем о каждой отдельно. 

Если вы покупаете дом или квартиру, чтобы там жить, значит, вас интересует ипотека на резидентную недвижимость. В таком случае предполагается, что выплачивать кредит вы будете из собственных средств, а срок ипотеки не будет превышать ваш планируемый возраст выхода на пенсию. Поэтому важно, чтобы ваших постоянных доходов хватало на ежемесячное погашение платежей по кредиту. То, насколько эти доходы постоянны и в каком процентном отношении банки будут брать их для расчетов, — тут мнения у разных кредитных организаций расходятся.

Если вы иностранец и получаете доходы из-за рубежа в иностранной валюте, большинство банков вряд ли одобрят вам ипотеку. Но есть финансовые организации, которые все же могут принять такие доходы в расчет. Тут важно, из какой страны поступают деньги, в какой валюте, перечисляются ли они на счет в Великобритании или остаются на зарубежных счетах. Также банк возьмет во внимание, что это за доходы, например, зарплата, дивиденды или пенсия.

Что касается иммиграционного статуса, то если у вас есть постоянный вид на жительство (Indefinite Leave to Remain или Settled status), то почти все банки будут рассматривать вас по тем же критериям, что и граждан Великобритании. А вот если вы живете и работаете в Великобритании по визе, то банков, готовых дать вам ипотечный кредит, будет уже гораздо меньше. Дело в том, что разрешенный визой срок вашего пребывания в Великобритании обычно гораздо короче срока ипотечного кредита. 

Кредитный рейтинг

Один из главных критериев получения ипотеки — это кредитный рейтинг. Банки, как правило, отслеживают его по данным трех основных кредитных бюро: Experian, Equifax и CallCredit (TransUnion). Это первое, что проверяется при подаче заявки на ипотеку, ведь рейтинг — это показатель вашей финансовой надежности. Банки хотят знать, насколько аккуратны вы с чужими деньгами, умеете ли вы возвращать долги в срок и в полной мере. Также важно, как давно вы открыли счет, как часто вы меняете банки и адреса проживания, как вы используете овердрафты и кредитки и так далее. У тех, кто не так давно приехал в Великобританию, кредитный рейтинг может быть низким, в том числе потому, что кредитные бюро имеют слишком мало информации о таком клиенте. Но разные организации оценят ваш рейтинг по-разному. Некоторые банки отдают преимущество Experian, другие — Equifax. Есть банки, которые отклоняют заявки клиентов с низким рейтингом автоматически, а есть те, которые даже в этом случае рассматривают каждую заявку индивидуально. А вот подавать заявления на ипотеку в разные банки одновременно Любовь не советует. Ведь ваш кредитный рейтинг понижается при каждом новом запросе в кредитное бюро. 

Депозит

Размер депозита зависит от всех вышеперечисленных факторов и, как правило, составляет от 5 до 30% от стоимости недвижимости. В качестве депозита можно предоставить свои сбережения, средства от продажи имущества, страховые выплаты, наследство или деньги, полученные в подарок от близких родственников. 

«У тех, кто живет в Великобритании не так давно, деньги на депозит зачастую поступают из-за границы. Примите во внимание, что и банк, и юристы, занимающиеся оформлением вашей покупки, попросят вас предоставить документы, подтверждающие легальность происхождения этих денег. Это не праздное любопытство, а требования закона о противодействии отмыванию денег, полученных преступным путем, и финансированию терроризма», — поясняет Любовь Васкевич.

Ипотечный консультант советует обязательно переводить деньги с банковского счета в вашей стране на счет в Великобритании, а не перевозить их наличными через границу. Банку нужно видеть все звенья цепочки получения вами денег, которые вы хотите использовать в качестве депозита при покупке. 

Недвижимость для инвестиций (Buy-to-Let)

Второй тип недвижимости, на покупку которой можно взять ипотеку, — инвестиционная. Это значит, что вы покупаете жилье, чтобы сдавать его и получать с этого доходы, или рассчитываете на рост его стоимости. В таком случае основным источником оплаты ипотечного кредита станут доходы от сдачи в аренду.

Критерии, которые банки предъявляют к таким клиентам, зависят от их статуса в Великобритании. Резидентам получить ипотеку проще, чем тем, кто живет здесь по визе. Минимальный депозит обычно составляет 20–30%, зато в этом случае нет высоких требований к доходам заявителя. «Кредитный рейтинг здесь еще более важен, чем для резидентной недвижимости, потому что банк считает это более рискованной покупкой. Сумма кредита рассчитывается исходя из потенциальной стоимости аренды и вашей налоговой ставки, ведь в Великобритании прогрессивное налогообложение», — говорит Любовь Васкевич.

Хорошие новости: вы можете инвестировать в недвижимость в Великобритании, используя ипотечный кредит, даже если вы не живете в стране. Однако депозит для подобных сделок будет выше — в районе 30–50% от стоимости. Это обусловлено тем, что такие ипотечные кредиты считаются очень рискованными. Ведь у банков нет никакой информации о вашем кредитном рейтинге и финансовой стабильности. Всего несколько банков занимаются кредитованием клиентов из стран бывшего СССР. Они сталкиваются с большими трудностями при проверке ваших доходов и происхождения денег для покупки. Камнем преткновения часто становятся другой язык, другой алфавит, разница в налоговом законодательстве, бухгалтерском учете, административном и уголовном праве и так далее. Здесь не обойтись без ипотечного специалиста, который знаком как с требованиями британских банков, так и с особенностями налогового и правового регулирования в вашей стране. 

«Лучше обращаться к русскоговорящему ипотечному консультанту, который понимает все эти нюансы и знает, как объяснить их банку», — советует Любовь Васкевич.

По ее мнению, покупать инвестиционную недвижимость с банковским кредитом гораздо безопаснее. Во-первых, в таком случае банк выступает вашим партнером. Причем партнером с большими ресурсами и знаниями, который не даст вам ошибиться. Обычно банк перед принятием решения проводит независимую оценку недвижимости. Если по результатам такой экспертизы цена оказалась ниже рыночной стоимости жилья, это хороший повод поторговаться с продавцом. Также есть много видов недвижимости, под которую банки неохотно дают ипотечные кредиты. Вы можете по незнанию такую недвижимость купить, и когда вы захотите ее продать или занять денег под ее залог, это будет непросто. 

Покупка недвижимости в Великобритании часто сопряжена со стрессом и большими затратами времени и денег. Помощь специалиста по ипотечному кредитованию поможет снизить эти затраты и получить самый лучший результат, уверена эксперт ZIMA Club.