Buy-to-let в Англии: десять вещей, о которых надо помнить при покупке квартиры для сдачи в аренду

Купить квартиру в Лондоне и сдавать ее в аренду – популярный и прибыльный бизнес. Но если подойти к этому делу неподготовленным, то можно набить ненужных шишек.
Лондонский инвестор и создатель портала о недвижимости в Британии properdecision.uk Сергей Козлов профессионально занимается покупкой и сдачей в аренду жилья с 2015 года. За три года рост его вложений в недвижимость составил более 40%. ZIMA Magazine он рассказал о том, какие важные нюансы нужно иметь в виду начинающим инвесторам, с какими проблемами они чаще всего сталкиваются и как их можно избежать.

1. Не стоит сильно рассчитывать на капитальный прирост

Люди любят рассчитывать на капитальный прирост: «К такому-то году стоимость моего дома вырастет на столько-то». На самом деле это вещь очень ненадежная и зависит от многих факторов, угадать которые сложно. В случае кризиса недвижимость первая входит в него и последняя выходит, особенно если мы говорим о недвижимости премиум-класса.

Инвестор больше защищен от потенциальных потерь, если ему удалось купить объект со скидкой. Например, благодаря знакомому агенту или на аукционе.

2. Центр Лондона – не лучшее место для инвестиций

Центр столицы уже давно стал жертвой собственной бешеной популярности. Инвестирование в центральную недвижимость очень многим кажется беспроигрышным делом, и это привело к тому, что рынок оказался сильно раздут и местами переоценен, и что там будет расти, а что нет – сегодня сказать уже непросто.

Не стоит забывать, что центр – это часто премиум-класс, а значит, то, что в случае кризиса «полетит» в первую очередь.

Рынок недвижимости в центре Лондона сильно раздут и местами переоценен, и что там будет расти, а что нет – сегодня сказать уже непросто

И еще одна проблема недвижимости в центре Лондона: высокий взнос на обслуживание здания (service charge). «Односпальная» квартира может съедать тысяч 10-15 в год, так как в хороших центральных жилых домах придется платить и за консьержа, и за спортзал, и за другие вещи. Конечно, если капитальная стоимость таких квартир составляет несколько миллионов, то эта плата не такая страшная, а если удастся сдать, то вообще замечательно. Но вот что интересно: когда я разговариваю об этом с агентами, то они говорят, что народ чаще берет такие квартиры не для сдачи, а для себя.

На периферии ситуация другая: там не такой дикий service charge. И услуги агентств дешевле, и рентабельность выше. Я недавно исследовал, например, Кент, и выяснилось, что там рентабельность процента на полтора-два выше, чем в Лондоне.

3. Покупать лучше всего в том районе, который развивается, но еще не все об этом знают

Если район развивается, в нем, естественно, есть и потенциал роста стоимости жилья. Но часто срабатывает такой сценарий: город объявляет о масштабном проекте (например, Crossrail) – и цены в соответствующих районах сразу же взлетают. А это значит, что потом, после реализации проекта, они уже так не взлетят. И покупать желательно до взлета, а не после.
А значит, следует искать информацию о перспективах развития района, которая не столь общеизвестна. Например, стоит изучать информацию на сайтах муниципалитетов – в разделе ‘Planning’, о наиболее важных инфраструктурных объектах там обязательно будут публикации. В этом же разделе можно найти реестр поданных заявлений на получение разрешений на строительство.

4. Агент – не ваш друг

Почему-то для многих это не очевидно. Но агент – это человек, который работает на продавца, потому что тот ему платит. С вас как с покупателя агент денег не берет, да и вообще его функция маленькая: свести двух людей, вас и продавца. Все серьезные вопросы будет решать уже юрист, поэтому если агент клянется уладить тот или иной вопрос, то, скорее всего, он слишком много на себя берет.
Что касается вопроса выбора агента, то хорошо бы выбрать того, кто состоит хотя бы в одной профессиональной ассоциации: Property Ombudsmen, например. А еще лучше – NAEA, туда вообще попасть непросто. Членство в них – это не просто корочки, а вполне конкретные правила, которым агент обязался следовать – с ними можно ознакомиться на сайте ассоциации. И в случае каких-то проблем можно пригрозить ему пожаловаться в ассоциацию.

Агент – это человек, который работает на продавца, а не на вас

Стоит только отметить, что это лишь дополнительные гарантии. Само по себе членство в таких ассоциациях не обязательное, и в Лондоне и в Британии в целом многие добросовестные агенты в них могут и не состоять.

5. Юрист – ваш друг (но не соглашайтесь на юриста, предложенного агентом)

Агент при покупке может предложить своего адвоката. Не дай бог вам на это согласиться. И у агента, и у его друга-юриста будет интерес завершить сделку как можно скорее, и тут будет риск, что они скромненько умолчат о каких-то нюансах.
Пример из моей личной практики: когда я покупал свою квартиру, я сказал юристу, что хоть я и приобретаю ее для себя, я должен иметь возможность при желании сдать ее в аренду. Мне казалось, что никаких проблем не должно было быть. Но юрист выяснил, что они были. Это был очень старый лиз, и там в условиях было написано, что каждый факт сдачи в аренду надо согласовывать с владельцем здания. И он указал это в своем отчете. Думаю, если бы это был агентский адвокат, он бы мне об этом не сообщил. Хочешь, чтобы адвокат отработал добросовестно – приглашай своего.

6. Можно делать несколько предложений одновременно

Схема работы с агентом известна: он рекомендует объект, затем присылает ссылку, и вы вместе едете и смотрите. Оцениваете квартиру, сначала бегло. Дальше делаете предложение. При этом перед тем, как делать предложение, вы должны понимать, что у вас должна быть наготове справка о наличии денег на всю покупку, либо письмо от банка, что он вам готов дать кредит. Хорошая новость – в том, что предложение вас юридически ни к чему не обязывает. Единственное – holding fee могут взять, и в случае отказа от сделки эти деньги не возвращаются (это несколько сотен фунтов). Так что вы можете делать одновременно несколько предложений – это даст вам больше возможностей для маневра.

7. Старайтесь оценивать квартиру и район дважды

Постарайтесь не торопясь оценить дом. Чаще всего агент привозит покупателя на своей машине и увозит обратно, и у того нет возможности детально ознакомиться с районом. Агент часто торопит потенциального покупателя с решением, и чаще всего это разумная мера: хорошие объекты уходят очень быстро. Однако постарайтесь оценить квартиру второй раз и более пристально. Если она вам понравилась в первый раз, но вы считаете, что без ремонта там не обойтись, то можно сразу пригласить строителя для составления сметы.

Золотое правило: чем меньше в квартире спален, тем выше ее ликвидность (только это не касается студий)

Обязательно нужно оценить район. Для этого достаточно часа прогулки, а любой недостаток даст вам возможность попросить скидку.

8. Не упускайте возможность попросить скидку

Какие недостатки вы можете обнаружить во время прогулки? Ну например: объект выставили за 200 тысяч, но оказывается, что он не в 10, а в 15 минутах от станции. Вы тут можете скинуть тысяч 10-15.

Бывают и другие причины просить скидку. Например, если вы заметили, что объект выложен давно, шесть месяцев назад или больше, и цена не менялась, то можно и нужно предлагать продать со скидкой. Залежавшийся объект – это минус для репутации агента, обычно он хочет продать его как можно скорее, и будет сам убеждать продавца, что нужно соглашаться.

9. Качества, которыми должна обладать квартира, покупаемая для сдачи

Если квартира берется для сдачи в аренду, то есть два очень четких критерия, которым она должна соответствовать: 1) это должна быть новостройка 2) не больше 10 минут пешком от станции. Первый критерий важнее, ведь может быть и так, что в данном районе ваш девелопмент – единственное приличное место, окруженное старым жилым фондом. В этом случае жилье может быть и в 15, и в 20 минутах от станции – спрос на него все равно будет. Знаю очень хороший пример – отличный новый девелопмент в Джиллингеме, графство Кент, окруженный старым, обветшалым жильем.

А еще есть золотое правило: чем меньше в квартире спален, тем выше ее ликвидность (только это не касается студий). Сдать однокомнатную квартиру значительно проще, чем «трешку», но и съезжают из нее быстрее. Правда, сегодня в Лондоне это не проблема – спрос на них стабильно высокий, «однушки» на рынке не залеживаются.
И наоборот, чем больше комнат, тем дольше в ней живет жилец.

10. Наличие бизнес-центра или крупного жилого комплекса – плюс для района

Офисные работники – одна из наиболее многочисленных категорий жильцов. Привлекательность жилья в их глазах – хороший залог его доходности. Поэтому если рядом с вашим объектом есть офисные центры, это обеспечит вам постоянных жильцов.
То же и с крупными жилыми комплексами. Бывает, что комплекс на сотню квартир и несколько коммерческих мест сам по себе способен повысить привлекательность района. Тут лучше всего покупать квартиру в первом пусковом комплексе строительства, поэтому отслеживайте сайты крупных строительных компаний и будьте в курсе, где и что они планируют построить.