Аренда жилья в Лондоне: что с ней не так и как это исправить

Рынок на троих

Чтобы объяснить, почему я считаю нынешнее устройство рынка аренды жилья далеким от совершенства, начать надо с рассказа о том, кто и как сейчас на нем действует.

На рынке есть три главных игрока. Первый — арендодатели. Половина всей недвижимости, которая сдается в аренду в Британии, принадлежит профессиональным арендодателям. Это «элита» и без того элитного рынка недвижимости — их всего 17%, при этом каждый из них владеет пятью и более объектами недвижимости. На таких арендодателей работает целая индустрия. Вплоть до того, что есть даже специальный тип ипотеки, который настроен на кредитование сделок «купить-чтобы-сдавать» (buy-to-let), — я занималась разработкой как раз таких продуктов в лондонском стартапе Habito.

Этот рынок не существует и без агентов. Многим они представляются независимыми посредниками, эдакими «свахами», которые «женят» арендатора с арендодателем. На деле агенты — тоже часть индустрии, которая обслуживает прежде всего арендодателей. Агенты получают от них комиссионные за сданную недвижимость, а иногда еще и за эффективное управление ею. Интересы арендаторов агенты, конечно, тоже учитывают, но лишь настолько, насколько это требуется для решения их главной задачи.

Наконец, на рынке есть онлайн-агрегаторы и платформы. Самые крупные — Zoopla и Rightmove. На них представлены объявления практически всех агентств, включая OpenRent — онлайн-агентства, которое напрямую связывает арендатора и арендодателя для заключения договора. Zoopla и Rightmove зарабатывают на рекламе, которую получают от агентств за размещение объявлений о сдаче жилья в аренду. Такая бизнес-модель вынуждает их, в отличие от агентов, в гораздо большей мере работать на интересы арендаторов. В частности, на этих сайтах для поиска интересующей недвижимости можно использовать разнообразные фильтры и даже настроить получение соответствующих уведомлений на электронную почту.

Узкие места

Теперь, когда вы видите расклад на рынке, становится понятно, в частности, почему арендатору не стоит рассчитывать на особый сервис со стороны агентов. Вам приглянулась квартира, но у вас большая собака? Вам заранее не повезло. Агент, конечно, пообещает перезвонить, но, скорее всего, пропадет — ему проще сдать это жилье кому-то с собакой поменьше, а лучше вообще без собаки. Зато вы будете получать от агентства рассылку с другими квартирами, которые вам — и это было заранее ясно — совсем не подходят. Утомляет? Придется потерпеть: с точки зрения бизнеса агентства, это оптимальный процесс.

С онлайн-агрегаторами тоже не все гладко. Во-первых, объявления на Zoopla и Rightmove пересекаются на 95%, но для полноты картины арендатору приходится все равно просматривать оба — и натыкаться на многочисленные дубликаты. Впрочем, эту проблему отчасти решает сервис Moovino, агрегирующий информацию с семи других агрегаторов и отправляющий вам на электронную почту только одно объявление по каждой подходящей квартире.

Во-вторых, фильтры на агрегаторах учитывают только наиболее частые запросы, но даже в этом случае не всегда работают корректно. Например, на Zoopla есть фильтр «деревянные полы» (на Rightmove его, кстати, нет), но попадут под него квартиры, где деревянные полы только в гостиной, а в спальне — банальный ковролин.

В-третьих, у многих агрегаторов есть заманчивая опция «написать агенту». Некоторые даже предлагают выбрать удобное время для просмотра квартиры. На практике эти возможности не работают: агенты полностью игнорируют такие запросы, связаться с ними можно только дозвонившись по телефону.

Наконец, квартиры попадают на агрегаторы с задержкой. Сначала они появляются во внутренних базах агентов, затем — на сайте агентства и только потом — на платформах. В результате, вы можете откликнуться на объявление через 10 минут после его публикации и узнать, что квартира уже сдана.

Лицом к арендатору

Как видно, именно арендатор оказывается в буквальном смысле крайним игроком на этом рынке, наименее охваченным сервисом и наименее защищенным. До недавнего времени агентства еще и брали с арендаторов жилья комиссию за «оказание услуги» — около ₤200. Эта практика была законодательно запрещена в 2019 году; чуть позже был установлен и максимальный размер страхового депозита. А сейчас рассматривается закон, вводящий запрет на отказ арендодателя без веских причин в проживании в квартире вместе с арендатором домашних животных.

То, что законодательство постепенно движется в сторону арендатора, оставляя надежду, что он наконец станет полноценным четвертым игроком рынка, — хорошая новость. Новость похуже в том, что если раньше арендатор мог заплатить агенту побольше и требовать хоть каких-то гарантий качества услуг, то теперь этого рычага у него нет. А запрос на сервис есть.

Подобную услугу сейчас оказывают только агентства, которые занимаются теми, кто переезжает в Великобританию из других стран, например, Cornerstone. Как правило, к ним для релокации сотрудников обращаются крупные корпорации — для обычных физических лиц у таких агентств даже нет цен в открытом доступе. Но я созвонилась и узнала, что поиск квартиры в аренду в Лондоне стоит у Cornerstone от £1950. Ну, то есть, очень дорого. 

Вот поэтому сервисы для арендаторов все еще очень нужны рынку. Пользователи встречают их благожелательно, даже если они решают, на первый взгляд, совсем узкую проблему — как например, стартап Fronted, который дает возможность арендаторам выплачивать страховой депозит в рассрочку.

И вот поэтому мы с партнером и запустили стартап REPIT. Это консьерж по поиску арендной недвижимости в Лондоне, эдакое «анти-агентство», лишенное многих из описанных выше проблем. REPIT отсматривает все объявления на рынке и отбирает их в соответствии с любыми сложными фильтрами — например, у нас просят, чтобы в квартире были потолки определенной высоты, спальня определенной площади, чтобы жилье находилось недалеко от определенной школы и т. д. Мы дозваниваемся агентам, чтобы быть среди первых на просмотре хороших вариантов, и координируем календари всех арендаторов. А когда дело доходит до офера, помогаем сформулировать его условия так, чтобы максимизировать шанс на успех и при этом не переплатить. Пока REPIT делает все это в ручном режиме, но поскольку клиентов становится все больше, мы уже начинаем эти процессы автоматизировать и для этого запускаем пилотное партнерство с HomeBro — российским стартапом, который успешно решает похожие проблемы в Москве и Санкт-Петербурге.

И я уверена, что REPIT — далеко не последний сервис для арендаторов жилья, и новые конкуренты будут быстро появляться. Британскому, а особенно, лондонскому рынку аренды с его долгосрочным дисбалансом спроса и предложения они точно не помешают.