Загрузка ...
Уточню с самого начала, что автор статьи, ваш покорный слуга, и моя команда оказываем платные услуги на всем пути сделки, который я постараюсь сжато описать ниже. В этой статье я объясняю процесс, как если бы вы вели его полностью сами, потому что это, безусловно, возможно при знании английского языка и наличии свободного времени.
Вторая моя оговорка о том, что для краткости я описываю процесс сделки без привлечения заемных средств. Если вы покупаете недвижимость с ипотекой, то появятся многочисленные промежуточные этапы, связанные со взаимодействием с ипотечным брокером, банком, оценщиком, а также юристами.
Опустим весь процесс выбора дома вашей мечты, который сам по себе может занимать несколько месяцев, и перейдем непосредственно к сделке.
Итак, идеальный объект найден, вы сделали предложение продавцу (то есть озвучили цену, которую готовы заплатить, и другие условия покупки с вашей стороны). И продавец, с торгом или без, это предложение принял. Дальше вы подписываете меморандум о продаже. В нем зафиксированы основные условия сделки: имена покупателя, продавца, агентов, юристов, цена, наличие ипотеки, есть ли цепочка и примерные сроки проведения сделки. В некоторых случаях продавец просит, да и мы сами рекомендуем, в этот момент внести резервационный депозит, чтобы продавец снял объект с продажи, убрал его с порталов и остановил рекламу. Размер депозита также указывается в меморандуме и обычно он составляет несколько тысяч фунтов.
Важными участниками сделки являются юристы продавца и покупателя. Их лучше выбрать заранее — как только вы задумались о поиске квартиры или дома. Обычно первая консультация бесплатная: юристы выясняют вашу ситуацию и сообщают приблизительную стоимость своих услуг в зависимости от сложности кейса. На ценообразование влияет несколько факторов: кто покупает — физическое лицо или компания, есть ли ипотека, какова цена покупки. Юристы обязаны страховать свою деятельность, а стоимость их страховки зависит от покрытия размера сделки, которую они сопровождают. Соответственно, это отражается и на размере вознаграждения за их работу.
Юристы подключаются в момент подписания меморандума: вы вносите предоплату за их услуги, включая расходы по сделке: переводы, проверки и так далее. В первую очередь они проводят проверку источника происхождения ваших денежных средств. Вам надо будет доказать чистоту доходов своим юристам и юристам продавца. Агенты также обязаны провести проверку, хотя и менее доскональную. Сейчас некоторые британские юридические фирмы, увы, отказываются работать с деньгами, пришедшими из России, или с клиентами с российскими паспортами. Но нашим клиентам мы рекомендуем проверенных партнеров-юристов, которые этим занимаются.
Далее ваши юристы будут делать проверки объекта (searches), а юристы продавца — готовить контракт продажи. Если мы ведем сделку, то всегда держим руку на пульсе: следим, что они делают все возможное, чтобы как можно быстрее провести проверки, направить друг другу вопросы и ответы на них (replies to enquiries).
Параллельно вы можете заказать технический аудит (building survey). Многие покупатели это делают, чтобы убедиться, что покупаемый дом или квартира находятся в хорошем состоянии. Под хорошим мы подразумеваем отсутствие каких-то серьезных подводных камней в структуре дома, его кровле, перекрытиях. Речь не идет о состоянии внутренней отделки, пятнах на ковре или царапинах на стене — подобные вопросы решаются в рамках торга и рыночной цены на объект. Такая проверка особенно важна для исторических зданий, которых много в Лондоне (XIX – начала XX века), и в меньшей степени важна для строительных объектов последних лет. Поскольку в Англии недвижимость продается по принципу buyer beware, то после вступления в право собственности, если откроются какие-то значительные дефекты, возможности прийти обратно к продавцу и предложить переиграть у вас точно не будет.
Итак, ваши юристы изучают контракт, согласовывают детали с юристами продавца и выдают вам итоговый отчет об объекте. Это резюме той информации, которую они получили из всех запрошенных по объекту документов. Вы можете задать дополнительные вопросы, уточнить детали, запросить и лично прочитать документы. Например, если вы покупаете квартиру в лизхолд, на этом этапе может выясниться, что в ней нельзя содержать домашних животных или разрешено играть на музыкальных инструментах только в определенные часы. Если у вас собака и ребенок со скрипкой, это может стать серьезным препятствием для покупки. Многое зависит от юристов: некоторые могут не подсветить важные для вас моменты, а некоторые, наоборот, — заблокировать сделку, пока не выполнены незначительные формальности. Мы как агенты покупателя помогаем найти необходимый баланс, чтобы не пропустить все действительно важное для клиента и в то же время не затянуть сделку из-за мелочей.
Задав своим юристам уточняющие вопросы по их отчету, вы можете двигаться дальше — к закрытию сделки. Вы переводите деньги на счета своих юристов, те — юристам продавца, а они затем — своему клиенту, продавцу. Важно оперативно сделать перевод, поэтому мы советуем нашим клиентам заранее подготовить денежные средства в ликвидной форме. Если вам надо продать акции, поменять валюту или перевести деньги из-за границы, то лучше начинать это делать дней за десять до намеченной даты обмена контрактами. Даже при переводе в рамках одной страны иногда возникают ранее неизвестные покупателю ограничения, например, по максимальной сумме перевода в сутки с их банковского счета.
Если на каком-то этапе вы захотите выйти из сделки, то можете это сделать с разной степенью денежных потерь. До обмена контрактами (exchange) есть возможность отказаться с потерей резервационного депозита и вашими расходами на юристов. После обмена контрактами продавец получает 10% стоимости, которые покупателю уже не вернутся. Также при отказе после exchange продавец в теории имеет право обратиться в суд, чтобы заставить покупателя выполнить контрактные обязательства и довести сделку до конца. Но обычно в таких редких случаях продавцы предпочитают оставить себе 10% и искать нового покупателя.
Если юристы покупателя сработали четко и оперативно, объект построен и свободен от жильцов, а все средства у вас уже собраны на счету, то вы и продавец сможете подписать контракт (exchange) и закрыть сделку (completion) одновременно. В случае использования ипотечных средств эти два этапа могут произойти с разницей в несколько недель. А в случае покупки на этапе строительства — в несколько лет.
В течение месяца после сделки ваши юристы обязаны от вашего имени оплатить в казну гербовый сбор (SDLT) — налог при покупке недвижимости в Великобритании. Поэтому вам необходимо заранее перечислить им эту сумму — все расходы будут детально указаны в таблице расчетов от ваших юристов. Более того, они, скорее всего, не дадут вам провести exchange, не убедившись в наличии у вас средств на все расходы по сделке.
Ниже мы подготовили для вас удобную инфографику, в которой показаны перечисленные этапы процесса покупки недвижимости без привлечения заемных средств.
