Что происходит с лондонским рынком недвижимости? Обзор Knight Frank

«Лондонский рынок не просел — произошла ценовая корректировка в связи с увеличением гербового сбора и неопределенностью, связанной с голосованием на предмет выхода из Евросоюза». Интервью с Катей Зенькович, главой русского отдела агентства по недвижимости Knight Frank.

Лондонский рынок недвижимости часто называют самым быстрорастущим. Так ли это? Действительно ли рост спроса и цен здесь не останавливается?

До недавнего времени рост был значительный, но сейчас, в результате неоднократного повышения гербового сбора, который в Англии покупатели единоразово платят при покупке недвижимости, и в преддверии голосования о выходе Великобритании из Евросоюза, он значительно снизился — до 2.4% за последние два года. В то же время падения спроса, по нашим прогнозам, в Лондоне в ближайшие годы не предвидится. С начала года количество просмотров увеличилось на 31% по сравнению с тем же периодом прошлого года, и это говорит о том, что покупатели ждут результатов выборов, чтобы определиться с покупкой. В то же время, поскольку многие продавцы и покупатели выбрали выжидательную позицию, возрос спрос на аренду дорогих квартир и домов. В большей степени рост затормозился в центральных районах Лондона, где ценовая политика изначально была выше среднерыночной.

 

О каких районах мы говорим?

Вы, наверное, слышали про «golden postcodes», так называемые «золотые индексы». Это премиальный центр Лондона — все, что находится с южной стороны Hyde Park: Mayfair, Belgravia, Knightsbridge, Kensington. Эти места привлекают очень много желающих, и цена квадратного фута там значительно дороже любого эквивалента на северной стороне парка.

Это любимые места русских?

Да, исторически русские селились именно на этом «пятачке». Но сейчас многие почувствовали спад в мировой экономике и стали более консервативными в своих расходах. Те, кто ищет экономическую выгоду, стали рассматривать северные районы Лондона — St John’s Wood или Hampstead, в которых цена за квадратный метр чуть ниже, а размеры недвижимости заметно больше. Также спросом у россиян среднего класса стали пользоваться районы с южной стороны Темзы типа Richmond, Wimbledon и Wandsworth. Традиционно — это районы с самым большим коэффициентом британского населения, и наших сограждан там привлекают два основных фактора: доступность цены и большой выбор первоклассных английских школ.

 

Русский отдел вашего агентства занимается только премиальной недвижимостью?

Нет, конечно, не только. У компании Knight Frank  действительно достаточно высокая доля миллионеров, обращающихся за поисками недвижимости дороже 10 миллионов, и среди них много русских (мы были первым агентством, открывшим русский отдел). Мы создали специальную команду, которая с этими клиентами работает, и я вхожу в нее. Но при этом мы также предлагаем жилые объекты стоимостью до миллиона фунтов, работаем с коммерческой недвижимостью, помогаем с продажами домов и квартир в других европейских странах. Также мы работаем напрямую с российскими застройщиками (многие из которых ищут проекты в других странах) и помогаем им найти площадки под застройку или проекты для инвестиций. Словом, предоставляем самый разнообразный сервис, связанный с покупкой жилья и инвестициями в недвижимость.

На что в первую очередь стоит обращать внимание при покупке квартиры в Лондоне?

Если вас интересует юридическая сторона вопроса, то о прозрачности сделок можно не беспокоиться. Чтобы выставить объект недвижимости на продажу, мы делаем все проверки и убеждаемся, что в истории объекта или владения нет никаких темных пятен. Причем наши услуги совершенно бесплатны для покупателя, так как мы получаем комиссионные от продавца. 

Стоит отдельно упомянуть тех клиентов, кто покупает недвижимость «под ремонт». В Англии действует очень строгая система охраны памятников архитектуры, причем к такого рода объектам может принадлежать не только постройка 17-18 века, но и здание 1970-х годов. Всегда нужно проверять, находится ли этот объект под охраной в качестве исторического памятника, и если да, то какова его градация. В зависимости от нее вам будут выданы разрешения на те или иные изменения. Просто снести старый дом и построить вместо него что-то новое практически невозможно. Во всяком случае, в центре города.

На какие квартиры стоит обращать внимание, если они приобретаются из инвестиционных соображений?

На сегодняшний день самыми доходными районами являются окраины центра, в которых все есть хорошая доходность (Yield): City, Canary Wharf, Tower Bridge, Islington, Queens Park, Chiswick, Barns. Если бюджет очень ограничен — меньше миллиона фунтов, то, скорее всего, это будет студия или однокомнатная квартира в районе City Fringe, в зонах больших новостроек (как, например, Олимпийский комплекс в Stratford, который строился несколько лет назад). Там есть достаточно дешевое жилье и высокий спрос на аренду. На прибыльность вложений также можно расчитывать вблизи новых станций Crossrail (наземная ветка метро), где все еще есть перспектива для значительного роста цен.

Можете чуть подробнее рассказать, что такое Yeild и как он высчитывается?

Это показатель прибыльности — годовой коэффициент окупаемости капиталовложения. В случае с недвижимостью, таковым является годовая арендная плата, поделенная на стоимость имущества. Данная доходность показывается как «gross» — до налоговых отчислений. Конкретную прибыльность по районам Лондона можно посмотреть в нашем ежемесячном отчете ниже. Также обратите внимание на опубликованную здесь специальную подборку наиболее перспективных квартир в особо прибыльных районах.

Бывает такое, что инвестиции в квартиру не оправдывают себя?

Такого, чтобы люди продавали квартиру дешевле, чем ее купили, пока не было — во всяком случае, я с этим не сталкивалась. Другое дело —  не следует ждать сверхприбылей. Сейчас рост рынка замедляется, поэтому если люди планируют не только получить доход от аренды, но и быстро продать квартиру по более высокой цене, то здесь их может ждать разочарование. В ближайшие годы рост будет, скорее, на уровне 2-4% в год — по крайней мере, в секторе жилой недвижимости. При этом я отмечаю растущий интерес к коммерческой недвижимости, который связан, с одной стороны, с тем, что люди инвестируют в страну своего проживания, с другой — с тем, что идет отток капитала со всего мира. Во многих странах сегодня есть ощущение нестабильности, в то время как Лондон, несмотря ни на что, остается привлекательным городом для инвестиций.

Могут ли, с инвестиционной точки зрения, быть привлекательны другие города Великобритании?

Да, и мы часто предлагаем рассмотреть такую возможность. Прибыльность вложений в коммерческую недвижимость в Эдинбурге или Манчестере может доходить до 8 или 10%. Это зачастую в 2 раза выше, чем в Лондоне, и стоимость входа гораздо ниже.

 

Катя Зенькович,
Associate Partner
Глава русского отдела агентства по недвижимости Knight Frank

T     +44 20 7861 5035
M    +44 7740 529 299
katya.zenkovich@knightfrank.com
knightfrank.com/ruissian-desk