Покупка квартиры в Лондоне: что может пойти не так, и как этого избежать

За эту публикацию мы взялись не просто так, а потому, что у нас наболело. Начнем с короткой предыстории. В середине прошлого года наша коллега, директор ZIMA Magazine Катя Никитина нашла в Лондоне квартиру своей мечты и, получив от банка предварительное одобрение на ипотеку, запустила процесс оформления сделки. Следующие полгода редакция ZIMA наблюдала, как из спокойного в принципе человека Катерина превращается в сплошной комок нервов. Примерно раз в неделю случались звонки английскому юристу, отвечавшему за сделку. Разговоры заканчивались то Катиной отборной русской лексикой (так как объяснить ей толком ничего не могли), то ее слезами (потому что все шло не так), а то и просто ничем: английский юрист не брал трубку.

Процесс, который должен был уложиться в четыре (максимум шесть) недель, растянулся почти на шесть месяцев. В кульминационный момент — когда все документы все-таки были собраны, отчет подготовлен и стороны готовы были подписать контракт — сделка практически сорвалась. Юрист запросил proof of funds (объяснение источника средств на первоначальный взнос), и эти объяснения не удовлетворили английский банк, потому что капитал был получен от продажи недвижимости в России, а английский юрист не сумел это правильно прописать и преподнести банку. Менять юриста на тот момент было поздно. Оставалось просить совета знакомых, работающих на рынке лондонской недвижимости, и главных советов было три: 1) не стоит полагаться только на поиск в Гугле; 2) спрашивай рекомендации у знакомых, особенно из профессиональной среды; 3) если ты из России — иди к русскоязычным юристам. Катя допустила все три ошибки. Хотя на последнем этапе русские юристы действительно помогли, объяснив банку происхождение средств, и в квартиру своей мечты она все-таки въехала.

Компанией, успешно включившейся в последний момент, была RSL-LAW. И ее порекомендовали люди, много лет работающие на рынке. Поэтому именно к ним мы и пришли за тем, чтобы составить ликбез для людей, которые только думают приобрести в Лондоне свое жилье. О том, какой путь проходит покупатель квартиры в Лондоне, рассказала управляющий директор RSL-LAW Татьяна Шапошникова. 

Как только покупатель и продавец принципиально соглашаются о покупке недвижимости, покупателя первым делом просят предоставить контакты его юриста. Это обязательно?

Закона, обязывающего клиента работать с юристом, в Британии нет. Но нужно понимать, что процесс покупки недвижимости в этой стране очень комплексный. Как юристы покупателя, мы обязуемся проверить объект покупки недвижимости, а также сделать отчет для клиента, чтобы он мог принять правильное решение перед обменом контрактами. В стандартные проверки входит подача запросов в земельный кадастр и местный муниципалитет, коммуникация с коммунальщиками и управляющей компанией, следящей за состоянием объекта. Например, local authority search (запрос в местный муниципалитет) включает в себя много аспектов. Необходимо получить информацию не только относительно самого дома или квартиры, но также территории, где они находятся, и даже дальнейших планов, касающихся этой территории. Например, важно выяснить, есть ли планы строительства новой дороги или здания по соседству, которое может загородить красивый вид из окна. Эта информация важна не только для того, чтобы покупатель принял взвешенное решение о покупке, но и — в случае ипотеки — чтобы банк окончательно одобрил сделку. Еще один немаловажный момент – проверка источника финансов. Если вы проводите транзакцию самостоятельно, необходимо предоставить отчет по источнику финансов и сопроводительные пояснения юристу продавца или застройщикам в устной форме. 

Можно ли сэкономить, доверив юристу лишь часть задачи, а другую решить самостоятельно?

Категорически нет. Если компания принимает на себя ответственность за сделку, то она обязуется провести весь процесс от инструкций клиента до завершения его регистрации как нового владельца в земельном кадастре.

Значит ли это, что покупатель ни на что не может влиять и ничего не может делать?

Клиенты бывают разные. Некоторые хотят быть вовлеченными в процесс и понимать, что происходит на каждой стадии. Им важно содержание документов, информация о последствиях при определенных действиях и подводных камнях. Клиенту важны грамотные разъяснения без юридического жаргона, на языке, который ему понятен. Это позволит ему и успокоиться, и принять верное решение. Но есть и другие клиенты, для которых минимальная вовлеченность в процесс в приоритете. В этом случае мы, например, держим клиента в курсе и получаем одобрение в отношении документов, но беспокоим по минимуму.

Какие документы обязательно должен предоставлять клиент?

Самым насущным вопросом для покупки объекта недвижимости является проверка личности и источника финансов, которые предлагает клиент для оплаты. Проверка личности клиента требует копию паспорта и подтверждение постоянного места жительства. Сложнее обстоит вопрос с источником финансов. Это процесс может быть элементарным и прямолинейным, но, как показывает практика, может и затянуться, если нет подходящих документов, подтверждающих, каким образом была заработана или накоплена сумма, необходимая для покупки. В качестве источника финансов может быть рассмотрено наследство, продажа бизнеса, продажа недвижимости в Великобритании или за рубежом, подарок. Стоит обратить внимание, что в случае с подарком нужно объяснить, кто подарил деньги, какая связь между дарителем и получателем, а также как даритель накопил эту сумму. В зависимости от того, какой источник финансов предлагает клиент, мы готовим конкретный список документов, который понадобится в процессе подтверждения источника финансов.

Если средства на покупку недвижимости получены в России, будет ли это проблемой?

Не обязательно. Опять же возвращаемся к проверке источника финансов. Наших клиентов часто интересует, возможно ли зарегистрировать как владельца одно лицо, а оплату за недвижимость получить от другого лица. Важно установить связь между двумя лицами и понять, откуда были получены средства. Например, папа оплачивает покупку недвижимости для дочери или муж для жены – главное, чтобы все проверки были сделаны.

Процесс получения средств должен быть не только объяснен в письменном виде, но и сопровождаться подтверждающими документами. И здесь у покупателей могут начаться проблемы, так как документы из страны проживания или ведения бизнеса не всегда принимаются британской стороной — важно не только правильно их перевести, но и объяснить и заверить. Для британских юристов это часто оказывается невыполнимой задачей, так как они не понимают российского законодательства и часто не могут сопоставить российские документы с эквивалентами английских. Они начинают требовать другие документы, а других документов нет, и это может завести сделку в тупик.

На каком этапе покупки недвижимости нужно доказывать происхождение средств, и сколько всего этих этапов?

Повторюсь, что первым шагом в любой транзакции является проверка личности и источника финансов. Дальше начинается сбор информации, на основании которой готовится подробный отчет о состоянии самого объекта, окружающей территории, дальнейших планов на эту территорию и т.д. Из массы полученной во время проверок информации в отчет включается ключевая, в которой прежде всего обозначаются зоны риска. Этот документ называется «Отчет по титулу». После ознакомления с отчетом у клиента часто возникают вопросы, на которые мы готовим исчерпывающие ответы. Если покупателя все устраивает, происходит обмен контрактами с продавцом («exchange»). После подписания контракта обратной дороги нет: ни одна из сторон не может выйти из транзакции без серьезных финансовых последствий. Но это еще не конец сделки. «Completion» может произойти в день подписания контракта, но зачастую есть определенный период времени между подписанием контракта и закрытием сделки. При закрытии сделки мы как юристы покупателя платим баланс цены, а продавец заканчивает подготовку недвижимости к сдаче новому владельцу. Под «готовит к сдаче» понимается уборка объекта недвижимости, вывоз мебели (если предусмотрено). Квартира для клиента покупается с так называемой Vacant Possession. В день закрытия сделки процесс покупки «conveyancing» окончен. Клиент получает ключи, но для юристов работа еще не закончена. Начинается новый этап «post completion registration», который включает в себя расчеты оплаты гербового сбора и регистрацию клиента как нового владельца недвижимости.

Сколько времени может занять весь процесс?

Очень по-разному. Наша команда закрывает сделки за две недели. В некоторых случаях процесс может длиться несколько месяцев. Но в среднем с грамотными юристами процесс занимает от 6 до 8 недель.

Полгода, которые потратила на покупку квартиры наша героиня, — это совсем плохо?

Да, конечно. И скорее всего, дело не в отсутствии опыта у юридической компании, в которую она обратилась. Все юристы на британском рынке имеют одинаковые квалификации и следуют одному процессу — conveyancing. Важно учитывать, что какой большой ни была бы компания, работать придется с конкретным человеком, и успех сделки будет зависеть от его расторопности, заинтересованности и умения вникать в детали. Любой нестандартный случай может привести неопытного или непонимающего всю специфику нашей жизни, языка и быта юриста в замешательство, и это либо сильно замедлит процесс, либо сорвет всю сделку. Поэтому очень важно понимание культуры наших соотечественников. RSL-LAW всегда найдет нестандартное решение стандартных проблем, в то время как к англоязычным юристам еще нужно подобрать подход.

Если вы решили обратиться за консультацией или сопровождением сделки в RSL-LAW, пишите по адресу: info@rsl-law.co.uk. Или звоните по телефонам: (+44) 207 060 5333 (UK), +7 (499) 6092322 (RUS).