Стоит ли покупать квартиру в Лондоне? Как «Брекзит» и новые законы влияют на рынок недвижимости

Период с мая по октябрь традиционно считается самым активным на британском рынке недвижимости. Семьи с детьми переезжают к началу учебного года, студенты ищут квартиры. Рассказываем, как новые британские законы и продолжающийся бракоразводный процесс с Европой влияют на ситуацию с жильем в Лондоне: какие сейчас тренды на рынке, когда лучше покупать жилье, когда – арендовать.

Недвижимость под аренду может стать менее выгодной инвестицией

Недавно вступил в силу закон, принятый правительством в 2015-ом году, сокращающий налоговые льготы для владельцев жилья в аренду. Раньше инвесторы, приобретая жилье по схеме buy-to-let (программа покупки жилья для сдачи в аренду), могли вычитать из налогооблагаемой базы процент по ипотеке. По новому закону уже в 2018-ом году можно будет вернуть только 75% от суммы налогового вычета, в 2019-ом – 50%, в 2020-ом – 25%, а к 2021-му году арендодатель будет выплачивать проценты по кредиту в полном объеме.

Закономерно предположить, что некоторое количество инвесторов откажется от недвижимости, поскольку сдавать ее становится все менее выгодно, в результате чего на рынке появляется больше жилья на продажу. 

Так рассуждал блогер и экскурсовод Константин Пинаев, недавно решивший продать жилье, которое долгое время сдавал. «За последние 6,5 лет я пришел к выводу, что сдавать квартиру – это большой труд, – говорит Константин. – Когда что-то ломается, приходится оплачивать ремонт. Жильцы меняются, их нужно искать, каждый раз вселить-выселить, подписать контракт. С агентами по недвижимости тоже все непросто. Теперь, с повышением налогов, я понял, что быть лендлордом становится все менее выгодно, поэтому мы решили продать квартиру».

Каждой семье – свое жилье

Изначально действие закона было направлено на увеличение количества доступного жилья на рынке. При высоком спросе на недвижимость как инвестицию в Лондоне держатся стабильно высокие цены, а приобрести жилье в собственность с каждым годом становится все менее реалистичной мечтой. Так, в прошлом году средний размер ипотеки почти в пять раз превышал среднюю зарплату обращавшихся за кредитом заемщиков. Для сравнения, в 1992-ом году свой дом британцы могли себе позволить за три среднегодовых дохода. Правительство ожидает, что такая мера позволит контролировать цены и минимизировать скопление большого количество объектов недвижимости в руках состоятельных предпринимателей. 

«Я понимаю, почему они это делают, – соглашается Константин. – Цены на недвижимость в Лондоне давно уже зашкаливают. Слишком много лендлордов стало, и правительство решило сбавить темп инвестиционного рынка».

Аренда становится дороже, покупка – дешевле

Партнер Knight Frank Катя Зенькович считает, что пока говорить о существенных последствиях преждевременно. Во-первых, прошло еще немного времени с момента вступления закона в силу, и изменения происходят поэтапно. Во-вторых, британский рынок недвижимости сам себя балансирует.

«Ситуацию на рынке недвижимости можно сравнить с весами, где на одной чаше – объекты на продажу, на другой – в аренду, – поясняет Зенькович. – С одной стороны, инвесторы теперь все чаще хотят продать свой объект, увеличивается количество недвижимости на продажу на рынке, что, в свою очередь, влияет на ценообразование. С другой стороны, уменьшается количество жилья под аренду, и недостаток предложения приводит к повышению цен. Поскольку рынок достаточно спокойный, на фоне того, что сейчас меньше продаж, чем год-два назад, мы пока не увидели эффекта закона».

С ней согласен лендлорд и эксперт по недвижимости Сергей Козлов (ProperDecision.uk). По его словам, цены на жилье ощутимо просели после «Брекзита», поскольку многие инвесторы решили выйти из бизнеса и цены снизились. Однако для профессиональных инвесторов портфолио расширяется: раз цены упали, можно вкладываться. 

Что происходит в Лондоне

В Лондоне самые большие изменения произошли в верхнем сегменте — от 5 000 фунтов в неделю (около 20 000 в месяц). В то время как спрос на аренду остается стабильно устойчивым, предложение уменьшается в связи с изменениями в налоговом законодательстве. «Если раньше состоятельные клиенты покупали недвижимость стоимостью более 10 млн фунтов, то теперь они не рискуют, – говорит Зенькович. – Трудно сказать, вызвано ли это проблемами с финансированием или опасениями по поводу «Брекзита». В любом случае запросы на жилье остаются те же, в итоге они арендуют ту недвижимость, которую в другой ситуации они бы купили». В остальных же сегментах, согласно исследованию Knight Frank, по сравнению с прошлым годом рынок незначительно снизился. Разницу в -0.5% в сегментах от 1000 до 5000 фунтов в неделю можно также объяснить сезонными факторами.

Ждать и держать руку на пульсе

Эксперты сходятся во мнении, что пока рано говорить об изменениях. Ведь и покупатели, и продавцы замерли в ожидании конкретных решений: будет ли «Брекзит» жестким или мягким? «Поскольку рынок немного “рыхлый”, я бы очень осторожно сейчас обсуждала продление контрактов и особенно не стала бы сбивать цену, – советует Катя Зенькович. – Потому что есть риск, что ваш лендлорд решит продать свой дом именно сейчас. Текущая ситуация очень деликатная: несмотря на то, что нет выраженной динамики массовых продаж, стоит внимательно следить за изменениями. А вот для покупки время неплохое. Сейчас ценник хороший, поскольку цены скорректировались в связи с «Брекзитом» и увеличением налога».

Зенькович считает, что потенциально ситуация на рынке приведет к увеличению количества недвижимости на рынке. Соответственно, цены на покупку еще могут уменьшиться, в то время как из-за нехватки предложений на аренду конкуренция будет расти и в результате приведет к росту цен.

«Как только станет понятно, что будет с «Брекзитом», появится какая-то выраженная динамика на рынке и скорректируются цены. Однако никаких катаклизмов мы не ожидаем. Здесь должна произойти революция для того, чтобы рухнул рынок недвижимости. Обычно в течение 2-3 лет он отпрыгивает обратно», – заключает Зенькович.