Сколько может заработать ваша лондонская квартира, пока вы не в городе?

Выгодно ли сдавать в краткосрочную аренду жилье, если оно стоит без дела? Можно ли таким способом «отбить» кредит или аренду? С какими ошибками чаще всего сталкиваются те, кто впервые начинает сдавать жилье?

На эти и другие вопросы отвечает Роман Максименко, агент по недвижимости, который специализируется на краткосрочной аренде. 

Кто чаще всего сдает жилье в краткосрочную аренду?

Есть две основные группы людей: первая – это люди, у которых есть своя недвижимость, но они не живут в ней круглый год. Бывает, например, что у семьи из России или Казахстана есть квартира в Лондоне, но они приезжают только на лето. А все остальное время она пустует. В этой ситуации ее невозможно сдать на долгий срок – на год или более, но те же самые деньги можно собрать с помощью краткосрочной аренды.

Также бывают и такие хозяева, которые живут более-менее постоянно в съемной или своей квартире, но пару раз в год уезжают в длительные отпуска или имеют частые командировки. Для таких людей краткосрочная аренда через Airbnb или другие подобные сервисы – хороший способ «отбить» аренду или получить дополнительные деньги на уплату кредита – на тот срок, что они не пользуются своей квартирой.

Сколько можно заработать на Airbnb в Лондоне?

При правильном подходе средняя заполняемость календаря – 22-25 дней в месяц. Можно, конечно, стараться, чтобы она была заполнена каждый день, но практика показывает, что к этому не стоит стремиться. Лучше средняя, но качественная заполняемость. Ведь если пытаться любой ценой заполнять квартиру каждый день, то будет сильнее износ. Да и сдавать часто придется в последний момент и первым попавшимся людям, поэтому лучше тщательно отбирать гостей и держать свою цену. В итоге результат по деньгам будет оптимальным.

Стоимость зависит от района. Однокомнатную квартиру подальше от центра, но недалеко от метро или DLR можно сдавать за 100 фунтов. Такую же квартиру, но ближе к центру и в более туристической зоне – за 120. В центре – 150-160 фунтов в сутки. Это отличная прибавка к бюджету, которая поможет покрыть вашу долгосрочную аренду или кредит.

Чтобы квартира оставалась в хорошем состоянии, не лучше ли сдать ее надолго одной семье?

Как раз наоборот: краткосрочная аренда позволяет содержать жилье в более неизменном состоянии.

Когда квартиру снимают туристы они не сидят дома, постоянно где-то ходят, возвращаются только переночевать, практически не готовят. Часто даже плиту не включают, только пьют кофе-чай с утра. 

Более того у Airbnb хорошая система рейтингов, все построено на истории путешествий и отзывах, да и «рисковые» категории гостей известны: это группы молодых не семейных людей одного пола. Так что отфильтровать их нетрудно. К тому же есть целый ряд ограничительных методов, таких как минимальный срок проживания, который можно настроить по дням недели (например, чтобы ночь пятницы сдавалась только вместе с четвергом или субботой и воскресеньем), security deposit, обязательно верифицированное удостоверение личности и так далее.

Что входит в обязанности агента по сдаче в аренду?

В первую очередь агент размещает объявления на Airbnb и других сайтах, заботится о том, чтобы квартира была представлена привлекательно, и выбирает заявки от гостей. На агенте – ответственность за то, чтобы квартира приносила доход и была обеспечена сохранность имущества.

Когда гости приезжают, агент их встречает, держит с ними связь, решает их вопросы. А когда они выезжают, следит за тем, чтобы все было оставлено в порядке. На нем – уборка, устранение мелких неполадок (всегда прочищенные сливы, работающие лампочки, батарейки в пультах и так далее), смена белья и полотенец.

Вы можете сами заниматься перепиской с гостями, встречать их в удобное время, проверять, что квартира в порядке, решать срочные проблемы. А можете привлечь специалиста, который сделает это вместо вас – за разумные деньги.

У меня, например, есть целый список профессионалов, с которыми я регулярно работаю: электрики, сантехники, клинеры и другие специалисты, которые быстро приедут на помощь, когда нужно.

Если квартира сдается не от случая к случаю, а постоянно, то агент сам обеспечивает ее всем необходимым: от постельного белья до других необходимых вещей.

Зачем нужен агент, если квартиру через Airbnb можно сдавать самому?

Вы, разумеется, можете все это делать и сами, особенно если не уезжаете из Лондона. Это не высшая математика. Но, начав сдавать, вы быстро убедитесь, что для вас это станет еще одной работой. Это как с автомобилем: теоретически вы можете поменять масла и фильтры сами, изучив инструкцию и форумы. Но чаще всего вам этим заниматься просто некогда, и вы записываетесь на сервис СТО. Это обыкновенное делегирование обязанностей человеку, который занимается этим профессионально. 

То же самое и с квартирой: вы можете сами заниматься перепиской с гостями, встречать их в удобное им время, проверять, что квартира в порядке, решать срочные проблемы. А можете привлечь специалиста, который сделает это вместо вас – за разумные деньги. При этом агент работает за процент от прибыли, а это значит, не требует никакой предоплаты и напрямую заинтересован в конечном результате. 

Также я не беру с хозяев долгосрочных обязательств. Если у кого-то поменялись обстоятельства, то при краткосрочной аренде будет менее хлопотно отменить бронирования, закрыть календари и получить квартиру в свое распоряжение.

Какие дополнительные преимущества есть у работы с агентом?

Посколько я сдаю квартиры регулярно и много, у меня отработан весь процесс сдачи, а еще много хороших оценок и статус Superhost. Людям с таким статусом больше доверяют гости, и поэтому мне будет проще и быстрее сдавать квартиру, чем вам, если вы этим раньше не занимались. 

У меня большой опыт общения с Airbnb. Например, это касается возврата денег и возмещения страховых случаев. Я лично знаю менеджеров этой компании. Все это помогает мне в работе.

Агент также поможет правильно определить цену жилья. А то часто люди пытаются сдать сами и совершают популярную ошибку: выставляют цену ниже, чем могли бы получить. У Airbnb есть программа, которая помогает вычислить среднюю оценочную стоимость, но надо понимать, что Airbnb все равно, за сколько вы сдадите. Для компании главное – количество транзакций, а не ваша выгода, и поэтому доверять расчетам программы следует не всегда.

Сколько заработает агент на вашей квартире?

В Лондоне много компаний, которые занимаются сдачей жилья в краткосрочную аренду. Как правило, чем больше компания, тем больше штат и дороже услуги. Иногда – до 30% от аренды.

Нижняя планка на рынке – порядка 15%, и я придерживаюсь ее. А если это постоянный клиент, который доверяет мне квартиру на большую часть времени, то ставка может быть еще ниже – 13-14%. Я заинтересован в расширении своего портфолио и готов предлагать лучшие, можно сказать, особые условия.

Соседи по дому не будут жаловаться, что у меня постоянно новые гости?

Люди в Англии все-таки сохраняют дистанцию в общении и не суют нос в чужие дела. У меня есть квартиры, которыми я занимаюсь по несколько лет и регулярно туда приезжаю как менеджер. И я ни с кем из соседей ни разу даже не виделся.

Но вообще соседи нормально относятся к тому, что хозяин время от времени сдает квартиру. В Лондоне на это нет действенных законодательных ограничений. Кроме правила 90 дней, которое в теории подразумевает изменение planning permission в случае сдачи более 90 дней в календарный год. Но на практике количество дней практически никак не отслеживается, и краткосрочная аренда становится все более популярным видом бизнеса. Здесь нет, как у нас, ЖЭКов, дворников и сидящих у подъезда бабушек. Соответственно, если все делать правильно, резонанса нет никакого.

Туристы – лучшие жильцы. Они, как правило, не готовят, и в квартире их нет: утром ушли, вечером пришли.

Да, увлечение лендлордов краткосрочной арендой вызывает определенное негодование у некоторых чиновников, но, с другой стороны, многие муниципалитеты это приветствуют.  Они видят в этом перераспределение туристических потоков и вливание денег туристов в локальную экономику.

И наконец, люди в квартире меняются все-таки не каждый день. Гости, особенно туристы из Австралии, Америки, Азии в Лондон на одну ночь обычно не приезжают. Часто на неделю или больше, чтобы и в городе погулять, и съездить куда-нибудь в Бат или Стоунхендж. Я отдаю предпочтение таким туристам. В квартире их нет: утром ушли, вечером пришли.

Каким условиям должна соответствовать квартира?

Главное – местоположение. Я работаю с квартирами в 1-2 зоне. Но могу работать и в более отдаленных районах, особенно если по рекомендации.

Раз в этой квартире регулярно или наездами живут сами хозяева, то мы предполагаем, что она в принципе пригодна для жизни: там есть мебель, работает сантехника. 

Для того, чтобы квартира успешно сдавалась, желательно, чтобы она хорошо, интересно выглядела. Чем интереснее, тем лучше. Излишняя роскошь ни к чему, но целостность и оригинальность интерьера – преимущество. Люди ведь выбирают на сайте по фотографиям. Картинки продают – это факт.

Хуже идут квартиры, которые долгое время сдавались в аренду через агентство, со стандартной дешевой минимальной мебелью. Но это всегда легко поправить. Даже при небольшом бюджете через Gumtree можно найти хорошую мебель, картины, предметы интерьера. Есть решения на любой бюджет.

Для того, чтобы квартира успешно сдавалась, желательно, чтобы она интересно выглядела. Чем интереснее, тем лучше. Излишняя роскошь ни к чему, но целостность и оригинальность интерьера – преимущество.

Хорошо когда в реальности квартира чуть лучше, чем на картинке. Хуже, если фото было сделано несколько лет назад, когда все было новое и красивое, а в реальности жилье уже изношенное. Но даже это не критично. Люди не приезжают сидеть в квартирах сутки напролет. И даже если состояние квартиры не идеальное, 4 из 5 все равно напишут хороший отзыв, если им было предоставлено внимание и хороший сервис.

Обязательно – интернет. Но сейчас он есть уже, кажется, в каждой квартире. Неплохо иметь капсульную кофе-машину и пару универсальных адаптеров. Разумеется, близость метро – 10-15 минут. Но в центре Лондона метро почти везде близко. 

Других особых требований нет.

Часто условия ипотеки или аренды не позволяют сдавать жилье в краткосрочную аренду…

И тем не менее я знаю множество людей, которые берут ипотеку и сдают. Тут надо понимать, что ты не совершаешь преступления, если у тебя в квартире кто-то живет. И потом, агентства и лендлорды не имеют ресурсов, чтобы за вами следить и собирать доказательства, особенно если вы сдаете жилье аккуратно и с умом.

Я, например, сдаю квартиры со своего профессионального эккаунта и при этом не делаю фотографий фасадной двери и не указываю точного адреса. Гости получают адрес только после полной оплаты резервации перед приездом.

Муниципалитеты, управляющие агентства и прочие причастные организации, конечно, страхуются и пытаются максимально зарегулировать нашу жизнь, но это мне напоминает ситуацию вековой давности: когда только появились первые автомобили, скорее, даже самоходные коляски, и извозчики им очень сильно сопротивлялись. Издавались разные странные правила: водитель самоходного транспортного средства, завидев лошадь, должен был прижаться к обочине, остановиться, заглушить мотор, накинуть на автомобиль маскирующую накидку, дать лошади спокойно проехать и только потом завестись, расчехлиться и ехать дальше до следующей лошади.

Я сдаю квартиры со своего профессионального эккаунта и не делаю фотографий фасадной двери и не указываю точного адреса. Гости получают адрес только после полной оплаты.

Если бы все все делали в угоду традиционному, мы никогда не увидели бы новых зданий в городе, инноваций. Возможно, жили бы в каменном веке. Sharing economy, нравится она кому-то или нет, это реальность. Если краткосрочная аренда работает и не является сама по себе безумным и рискованным предприятием, то она занимает свое пространство и отвечает потребностям общества. Очень сложно запретить делать то, что выгодно всем. 

Что делать, если хочется разместить гостей в симпатичной квартире в хорошем районе, чтобы они почувствовали Лондон, получили local experience? Можно ли обращаться к вам?

Конечно, я буду только рад, всегда очень приятно работать с русскоязычными клиентами. Более того я могу, поняв потребности, предложить самые оптимальные варианты и по самой выгодной цене. Я активно работаю с несколькими агентствами, имеющими русскоязычные отделы, и всегда отношусь с особым вниманием к таким клиентам. Бывает, что мои клиенты из разряда гостей потом становятся и клиентами из разряда хозяев.