Вопрос эксперту: как платить налоги при покупке недвижимости в Британии?

Вся представленная здесь информация описывает ситуацию на февраль 2023 года. В этой статье мы не можем и не пытаемся охватить все возможные варианты налогообложения, связанные с недвижимостью в Великобритании. Важно понимать, что это обзор, и для более четкого объяснения мы рекомендуем обратиться к юристам, налоговым консультантам или на веб-сайт HMRC, где вы можете найти много полезной информации.

Налоги при покупке недвижимости

Гербовый сбор (Stamp Duty Land Tax (SDLT)), который впервые ввел еще король Вильгельм III Оранский в 1694. В текущем виде и названии он существует с 2003 года. С тех пор его ставка для жилой недвижимости пережила несколько пересмотров: в 2014-м, 2016-м и в последний раз – в сентябре 2022 года.

Этот налог должен оплатить каждый, кто покупает жилую недвижимость стоимостью свыше £250,000 в Англии и Северной Ирландии (для этого вы переводите всю его сумму своим юристам, и в течение месяца после закрытия сделки они от вашего имени обязаны его оплатить). В Шотландии и Уэльсе правила немного отличаются. Другие ставки и пороги относятся к земле и коммерческой недвижимости. 

Кроме того, у этого налога есть много других нюансов, поэтому для расчёта я бы посоветовала воспользоваться калькулятором на сайте Налоговой службы (HMRC). Если коротко и для общего случая жилой недвижимости: есть базовая ставка от 0 до 12%. Реальная ставка для конкретного жилья рассчитывается по ценовым диапазонам: 

• до £250 тыс. — 0%,
• на следующие £675 тыс. (сумма между £250 тыс. и до £925 тыс.) — 5%
• на следующие £575 тыс (сумма между £925 тыс. и до £1,5 млн) — 10%
• на оставшуюся часть свыше £1,5 млн — 12%

К этому может добавиться два увеличения, если вы:

• Нерезидент (налоговый, не визовый) Великобритании: +2%
• Владеете любой недвижимостью где-либо в мире: +3%

Так как действующая ставка рассчитывается на накопленную сумму, она будет отличаться в зависимости от стоимости недвижимости.

Пример. Катя и Вася, владеющие дачей в Сочи и живущие в Англии больше 6 мес. в году, покупают дом в Лондоне. Если он стоит £500 тыс., они заплатят 6% налога, если £1,5 млн. — 9.3%, если £10 млн. — 14.1%. Дача применительно к этому налогу считается Катиной, даже если принадлежит ее мужу Васе. Катя тоже заплатит +3% налога. Но если Катя и Вася продадут дачу в течение 36 мес. после покупки дома в Лондоне, то эти 3% налога вероятно получится вернуть.

Как юристы и HMRC узнают, что у Васи есть дача в Сочи? Скорее всего никак, они положатся на Васину декларацию. Но если Вася укажет заведомо неверные данные, и это позже откроется, ему будут грозить штрафы и проблемы с законом.

Стоимость владения недвижимостью (для физических лиц)

В Великобритании нет текущего годового налога на недвижимость. Поэтому стоимость владения здесь ниже, чем во многих крупных городах мира: Нью-Йорке, Гонконге, Ванкувере или Мадриде. Но если вы владеете квартирой, вам нужно будет оплатить сервисный сбор (service charge) и плату за аренду доли земли в случае лизхолда (ground rent). Эти два платежа не взимаются, если вы владеете домом с правом собственности фрихолд. Кроме того, те, кто живет в квартире или доме, оплачивают муниципальный налог (council tax) в зависимости от того, в каком районе находится здание, и счета за коммунальные услуги.

Налоги с продаж

В Великобритании нет отдельного налога на продажу недвижимости, но может быть налог на прирост капитала (Capital Gains Tax, CGT). Его необходимо уплатить, если за время владения недвижимость выросла в цене. Для этого при продаже потребуется произвести оценку рыночной стоимости – либо самостоятельно, либо с помощью оценщиков. Далее вы подаете налоговую декларацию, указываете эту оценку и в будущем должны быть готовы объяснить, как она была получена. Ставка CGT зависит от налогооблагаемой суммы – полученной вами прибыли (если она у вас была). CGT отличается для физических лиц и компаний.

Иногда из CGT может быть вычтена стоимости улучшений/ремонта, сделанных во время владения собственностью. Эти расходы могут включать оплату услуг консультантов и юридических услуг, общие улучшения, такие как пристройки к зданию или гаражи, а также некоторые налоги.

Если вы не являетесь резидентом Великобритании, но продаете недвижимость, расположенную в Великобритании, вы все равно должны платить CGT. Ставка зависит от многих факторов, но есть разные возможности получить освобождение от налогов. Например, вы жили в этом доме 90 дней в году, но не сдавали его в остальное время, не использовали целиком для ведения бизнеса, а его размер не превышает 5000 квадратных метров.

Для продавцов, сдавших жилую недвижимость в аренду, действуют отдельные правила исчисления этого налога – рассчитать его можно с помощью калькулятора HMRC.

Еще одним моментом, который следует учитывать при покупке недвижимости в Великобритании, является высокий налог на наследство (Inheritance tax, IHT). Если вы передадите имущество своим детям, они, скорее всего, будут обязаны платить его. Ставка может достигать 40%, но чтобы этого избежать, многие отдают имущество детям в дар заранее: если это сделать за 7 лет до смерти, то налог не уплачивается. Вы также можете передать имущество в доверительное управление или купить страховку жизни по налогу на наследство, но обычно эта страховка стоит дорого. Мы советуем клиентам правильно составить личный финансовый план и, при необходимости, обратиться за консультацией к экспертам.

Подводя итог, можно сказать, что в британском налоговом законодательстве есть огромное количество нюансов, и каждый конкретный случай следует рассматривать отдельно. Мы в AZ Real Estate работаем в партнерстве с проверенными профессионалами и квалифицированными юристами, которые помогают нашим клиентам организовать правильное налоговое планирование при покупке и продаже недвижимости.

Автор: Алиса Зотимова — директор и основатель лондонского агентства недвижимости AZ Real Estate. 

AZ Real Estate помогает частным клиентам купить или продать, а также инвестировать средства в недвижимость в Великобритании. В портфеле — сделки на общую сумму более £200 млн. Компания работает с инвесторами из разных стран мира и подыскивает жилье для переезжающих в Великобританию всей семьей для учебы или работы.