Что ждет рынок недвижимости? Отчет Knight Frank

Ежегодно международная компания Knight Frank представляет развернутый отчет, в котором фиксируются основные тренды рынка недвижимости в мире. Отчет, представленный 1 марта 2017 года, был особенно ожидаемым. На фоне политической и экономической нестабильности вложения в недвижимость многие по-прежнему рассматривают как наиболее надежный инструмент сохранения и приумножения средств, в то время как другие задаются вопросом, оправданы ли они сейчас.

Изменения цен на мировом рынке премиальной недвижимости (декабрь 2015-декабрь 2016)

Что изменил 2016 год

В 2016 году стоимость самых дорогих объектов недвижимости в мире выросла в среднем на 1,4% против 1,8%, зафиксированных годом ранее. Наибольший рост показали Китай, Новая Зеландия, Канада и Австралия, в то время как в крупных городах в нефтяных странах (в Москве и Лагосе, к примеру) наблюдалось падение цен на 11% и 22% соответственно.

Изменения цен на рынке премиальной недвижимости. Прогноз на 2017 год

На основании своих исследований, Knight Frank предсказывает незначительное понижение темпов роста цен на мировом рынке премиальной недвижимости. При этом рынки отдельных стран продолжат наращивать обороты. Среди городов, на которые особенно стоит обратить внимание, — китайские Шанхай, Пекин и Гуанчжоу, где из года в год цены на премиальную недвижимость растут более чем на 26%.

Лидер прошлогоднего рейтинга, канадский Ванкувер, уверенно шел впереди и в начале прошлого года, но по его итогам спустился на 7-е место из-за 15% налога, введенного для иностранных покупателей в августе. В Лондоне, где традиционно скупают дома самые богатые люди мира, в 2016 году в сегменте премиального жилья было зафиксировано снижение цен на 6,3%. И виной этому даже не «Брекзит», а введение stamp duty — дополнительного налога на покупку второй недвижимости, который был принят в апреле.

В Нью-Йорке цены продолжили ползти вверх, и ожидается, что при президенте Трампе, обещающем меньше регулирования бизнеса и поддержку инвестиций в инфраструктуру, в 2017 году рост цен будет еще заметнее.

Гонконг выбился из аутсайдеров списка предыдущих двух лет и показал в 2016 году рост на 2,1%. Он мог бы оказаться еще выше, если бы не увеличившийся с 8,5% до 15% налог для резидентов страны.

В то же время Европа посылает смешанные сигналы. Половина городов, продемонстрировавших наибольшее падение цен, находятся именно здесь (годом ранее эта цифра была на уровне 65%). В то время как Амстердам, Берлин, Мюнхен, Барселона, швейцарский Гштаад оказываются одними из лидеров рейтинга роста цен на дорогое жилье, туристические Венеция, Марбелья, Сен-Тропе оказываются в аутсайдерах списка с отрицательными показателями.

График популярности объектов недвижимости по направлениям и странам, составленный на основе опроса и включающий социальные показатели

В общей сложности наибольший рост цен в рассматриваемом сегменте отмечается в Австралии (+11,4%), Азии (+5,1%) и Северной Америке (+11,4%). Европа и страны Карибского бассейна находятся в состоянии наибольшей стабильности, колеблясь в диапазоне от 0,5% роста до 0,3% снижения цен. Наибольшее падение зафиксировано в Латинской Америке (-2,7%), на Среднем Востоке (-3,3%) и в Африке (-2,7%). Россия и страны СНГ замыкают список стран с рекордным падением цен в области премиальной недвижимости (на 5,5%). Эксперты Knight Frank объясняют такую тенденцию комбинацией факторов: слабой валютой, замедленным ростом экономики, растущей инфляцией, снижением цен на нефть и усиливающимися политическими рисками.

Взгляд в будущее. Политика решает все

«Брекзит» и победа Трампа для многих стали настоящим шоком в 2016 году. В текущем году инвесторы окажутся более подготовленными к возможным сюрпризам. Итоги выборов в Голландии, Франции и Германии повлияют прежде всего на привлекательность объектов недвижимости в Восточной Европе вследствие прямой зависимости последних от политической стабильности Евросоюза.

Пока многие из стран Большой двадцатки продолжают снижать процентные ставки, привлекая новых покупателей, экономика США выглядит достаточно сильной, чтобы двигаться к нормализации своей денежно-кредитной политики. Сильный доллар повлияет на покупательский спрос богатых американцев и привлечет инвестиции из других концов света. По сравнению с рядом мировых стран, экономика США будет более предсказуемой, что заставит инвесторов стремиться пересидеть мировой экономический шторм именно там.

Сравнительная стоимость. Сколько квадратных метров можно купить за $1 млн в разных странах

Экономика Азии, долго время балансировавшая между «возможностями» и «рисками», наконец начинает выплачивать дивиденды — в том числе за счет смягчения угрозы западного протекционизма и увеличения объемов внутреннего потребления. Как результат — ожидаемый рост инвестиций в местную недвижимость от наиболее обеспеченных жителей азиатских стран.

Оставив в стороне геополитические вопросы, можно выделить еще один важный тренд, влияющий на развитие рынка недвижимости во всем мире. Это продолжающая глобализация таких сервисов, как Airbnb, которые все сильнее аккумулируют рынок краткосрочного пребывания в различных странах и дают возможность специалистам работать за пределами центральных офисов своих компаний или на временных контрактах. Волну децентрализации подхватывают многие лондонские компании, выводящие свой штат в другие страны Европы (во всяком случае, до тех пор, пока не прояснятся правила «Брекзита»). Городские власти пока не знают, как эти тенденции отразятся на развитии гостиничных бизнесов и рынке покупки-продажи жилья. Ожидается, что взгляд инвесторов будет направлен прежде всего на занимающие лидирующие позиции города в других странах мира, интересных для развития предпринимательства.

Полный отчет 2017 года доступен онлайн.

Катя Зенькович, глава русского отдела Knight Frank

Ежегодный отчет Knight Frank, отражающий изменения в уровне жизни богатых людей и их покупательских предпочтений, мы запустили больше десяти лет назад, когда поняли, что покупку премиальной недвижимости люди больше не связывают только с родной страной: сегодня им важно разбираться в инвестиционных возможностях всего мира. Чтобы максимально точно осветить основные тренды, при подготовке своего отчета мы подключаем несколько исследовательских команд в разных странах, которые работают почти с тысячью респондентов, занимающих высокие позиции в частных банках, семейных офисах и компаниях по управлению капиталом.

Как глава русского отдела в Лондоне, я хотела бы обратить внимание на некоторые факты, которые могут заинтересовать нашу аудиторию:

• Число самых богатых людей мира (тех, чье состояние оценивается в 30 миллионов долларов и более) увеличилось в 2016 году на 6340 человек и сегодня составляет 193,490. Годом раньше, напротив, наблюдалось уменьшение их количества на 3%.
• Приятным сюрпризом стало то, что количество обеспеченных русских в прошлом году увеличилось на 26%, и, скорее всего, к 2026 их станет еще на 60% больше (в том время как общая мировая цифра вырастет на 43%).
• В России в настоящее время живут 2750 человек, чье состояние превышает $30 млн.
• Интересно, что в некоторых странах СНГ увеличивается количество владельцев частных самолетов: в Беларуси число их обладателей за 10 лет выросло на 1200% (до 13 самолетов), в Казахстане — на 600% (до 28), в Азербайджане — на 550% (до 13). Ожидается, что в ближайшем будущем люди станут еще более мобильны и будут выбирать места для жизни исходя из безопасности, экономической и политической целесообразности, а также личных предпочтений.
• Согласно данным исследования, 2% самых богатых русских покинули родную страну в 2016-м. Еще 41% самых богатых россиян и жителей стран бывшего СНГ рассматривают возможность покупки недвижимости за границей в течение следующих двух лет. Прежде всего они смотрят на страны, наиболее безопасные с личной и политической точки зрения. Скорее всего, благодаря реформам в вопросах получения гражданства, количество стран, в которые эти люди уезжают, расширится. Новые возможности  сегодня открывают страны, предлагающие выгодные инвестиционные программы для получения европейского резиденства, к примеру — Кипр и Мальта.
• Популярность Мальты среди сверхбогатых россиян подтверждается тем фактом, что количество частных рейсов Москва–Мальта увеличилось за последние 5 лет на 208%, в то время как число рейсов между югом Франции и Москвой упало на 23%.
• Великобритания остается на первом месте в списке европейских стран по числу самых богатых жителей. Согласно прогнозам, их количество увеличится на 30% в течение следующих десяти лет.
• По мнению многих наблюдателей, решение Великобритании выйти из состава ЕС может обернуться катастрофой для экономики страны и негативно отразиться на ее привлекательности для иностранных резидентов. Однако, на наш взгляд, процесс «Брекзита» скорее приведет к обратной реакции: самые богатые люди будут стремиться здесь остаться,  к ним будут присоединяться новые долларовые мультимиллионеры. Лондон 11-й год подряд возглавляет список наиболее важных для богатых людей городов мира, и нет предпосылок к тому, что эта позиция будет отдана кому-то еще (даже Нью-Йорку, занимающему второе место).

katya.zenkovich@knightfrank.com
T. +442078615035
M. +44 77 4052 9229