Загрузка ...
На рынке недвижимости Британии существует несколько схем государственной помощи при покупке жилья. Ими могут воспользоваться те, кто имеет постоянную работу и фиксированный доход, но не может себе позволить сделку на открытом рынке и рассматривают недорогие квартиры в Лондоне. Самая удобная и привлекательная сделка для небогатого покупателя – это покупка части квартиры и аренда остальной площади по некоммерческой цене (Shared Ownership).
Государство обязало застройщиков оставлять такие недорогие квартиры во всех новых многоквартирных домах и продавать их жилищным ассоциациям. Те в свою очередь должны перепродавать эти доли нуждающимся. Под схему Shared Ownership попадают квартиры в новых домах, в том числе на этапе строительства, и перепродажа ранее выкупленных прежними владельцами долей.
Что почем
От 25 до 40% жилплощади в центральном Лондоне в новом (не старше 10 лет) доме можно купить за £170-270 тыс. Требования к депозиту – не менее 10% от суммы, на остальное можно брать ипотеку. Риелторы обычно сразу оговаривают, какой должен быть годовой доход у покупателя для покупки такого варианта недорогой квартиры в Лондоне, исходя из того, что депозит будет 10%.
Обычно в документах сразу оговаривается, сколько вам будет стоить аренда той части квартиры, которая остается в собственности у жилищной ассоциации.
Цифры эти гибкие: если ваш депозит больше, то ваш ежегодный доход для покупки такого недорогого варианта квартиры может быть меньше указанного. Обычно в документах сразу оговаривается, сколько вам будет стоить аренда той части квартиры, которая остается в собственности у жилищной ассоциации. Там же прописано, сколько будет стоить обслуживание дома в расчете на вашу квартиру, и на сколько примерно будут выходить остальные счета. В таких домах очень часто бывает центральное отопление, иногда даже без радиаторов, а просто с теплыми полами, и круглый год есть горячая вода. Обычно они очень экономичны с точки зрения энергопотребления (рейтинги А и В).
В чем удобство Shared Ownership, и какие правила распространяются на владельцев?
По схеме Shared Ownership в Лондоне вы жилье в основном снимаете, а вести себя можете так, словно оно ваше собственное. Например, вбивать гвозди в стены, пользоваться услугами консьержа, красить стены в любой цвет и так далее. Однако есть и ограничения в этом недорогом варианте покупки жилья. Вашу квартиру нельзя будет сдать или пересдать (в том числе – на Airbnb и подобных сервисах краткосрочной аренды). Запрещено держать домашних животных.
Очень часто в квартирах Shared Ownership нельзя играть на музыкальных инструментах и проводить репетиции пения. Обычно у таких квартир нет идущей с ними в придачу парковки для автомобиля. Надо понимать, что владельцем основной части вашей квартиры в Лондоне чаще всего будет жилищная ассоциация A2Dominion. И она не станет делать никакого ремонта, даже косметического, и заменять сломавшуюся технику на кухне. Хотите новую плиту или вытяжку – покупайте сами, но при продаже вашей доли вы должны будете ее оставить.
Вашу долю в квартире можно увеличивать, но обычно не более, чем до 75%. Дальше жилищная ассоциация просто не захочет терять контроль над ней.
Вашу долю в квартире можно увеличивать, но обычно не более чем до 75%. Дальше жилищная ассоциация просто не захочет терять контроль над ней. Можно увеличивать свою долю пошагово. Скажем, вы подкопили денег и хотите докупить еще 5% акций. Заказываете оценщика квартиры (каждый раз, когда докупаете), он оценивает, сколько будет стоить еще 5% по нынешней рыночной цене. Теперь вы можете увеличить свой «портфель», например, с 25% до 30% всей площади.
Проделывая это, имейте в виду, что когда ваша доля перевалит за 50%, вы станете основным совладельцем и одновременно лишитесь льгот по аренде остальной части квартиры и по оплате коммунальных услуг. Стоимость их при этом может скакнуть вверх очень сильно.
Кто же может воспользоваться Shared Ownership?
Продавцы по схеме Shared Ownership – это мэрия Лондона (для столичной недвижимости) и правительственное агентство по регулированию продажи жилья (для всей остальной британской недвижимости). Они установили определенные критерии для отбора покупателей недорогой квартиры в Лондоне, главные из которых следующие:
- У покупателя не должно быть больше никакого жилья ни в Британии, ни в других странах мира;
- Годовой доход его или его семьи, которая будет с ним проживать, должен быть менее £90 тыс. для Лондона и £80 тыс. для территории за пределами кольцевой дороги М25. На каждый объект собственности заявлен минимальный годовой доход, который должен быть у покупателя исходя из стоимости аренды и обслуживания дома. Его нужно соблюсти, а еще лучше – превысить;
- У покупателя должен быть минимальный депозит в размере 10% от стоимости продаваемой доли. Хотя в некоторых случаях продавец может учесть финансовые обстоятельства покупателя и согласиться и на депозит в 5%;
- Покупатель должен иметь постоянную работу. Если он индивидуальный предприниматель (self-employed) или работает на краткосрочных контрактах (грантах), он предоставляет финансовые отчеты за последние три года, доказывающие постоянный доход не ниже заявленного;
- Он должен быть гражданином Британии или государства, входящего в Европейскую экономическую зону. Вид на жительство в Британии тоже подходит;
- Должна быть хорошая кредитная история;
- Нужно иметь средства на выплату ипотеки, оплату юристов и налога на покупку жилья. Если вы покупаете свое первое жилье, то освобождаетесь от уплаты налога на собственность стоимостью до £300 тыс.;
- Преимущество имеет тот, кто каким-то образом связан с районом, где расположен объект, например, уже живет там или работает.
Подводные камни недорогой квартиры в Лондоне по схеме Shared Ownership
Жилищная ассоциация A2Dominion – монополист или почти монополист по этой и другим правительственным схемам в Лондоне. Как у любого монополиста, в ее работе свои нюансы, к которым надо быть готовыми.
Выделенный вам человек работает страшно медленно, не отвечает вовремя на письма, не берет трубку. Зато не пропускает обеды и чаепития, поскольку его заработок никак не связан с общением с вами.
Во-первых, «вас много, а я одна». Поэтому выделенный вам человек работает страшно медленно, не отвечает вовремя на письма, не берет трубку. Зато не пропускает обеды и чаепития, поскольку его заработок никак не связан с общением с вами.
Во-вторых, надо быть готовыми к тому, что, когда вам понравилось какое-то недорогое жилье, и вы захотите его посмотреть, вам придется заполнить многостраничную анкету. Там будут не только обычные, но и странные вопросы – например, о вашей сексуальной ориентации или о вашей религиозности или про хобби. Не спрашивайте, какое отношение это имеет к покупке квартиры: никто не знает ответа на этот вопрос.
A2Domonion очень большая и совершает ежедневно огромное количество разнообразных сделок с недвижимостью. Поэтому ассоциация работает всего с несколькими риелторскими агентствами.
Одно из таких агентств – Urban Moves. Есть еще буквально два-три, которые тоже уполномочены продавать жилье по этой схеме. Они тоже монополисты, поэтому собирают все заявки на каждую квартиру, отбирают 10-15 покупателей, которые по анкете потенциально могут пройти, и вызывают их всех на просмотр в один день.
Показывают квартиру один раз, второй раз прийти и посмотреть невозможно, поэтому лучше снять все на телефон. Это поможет потом вспомнить детали. Находиться в квартире во время этого просмотра можно неограниченное количество времени. Если в конце концов из всех потенциальных покупателей выберут именно вас и вы еще раз подтвердите намерение ее купить, у вас появится шанс по договоренности с продавцом войти туда еще раз. Допустим, несколько месяцев спустя.
Если объявлено, что доля продается за, скажем, £200 тыс., вы не можете играть на повышение, предлагая £250 тыс.
Поскольку это категория «доступного жилья», то методика покупки тоже своя. Если объявлено, что доля продается за, скажем, £200 тыс., вы не можете играть на повышение, предлагая £250 тыс. Она все равно будет продана за назначенную цену, которую поставил независимый оценщик, приглашенный продавцом.
Выбирать, кому ее предложить первому, будет риелтор. Исходя из размера заявленного вами депозита, вашей возможности получить ипотеку на остаток стоимости доли и опираясь на данные из анкеты. Процесс может занять несколько недель. Если кандидат, которому предложили первому, откажется, предложат следующему.
Вы не можете взять своего солиситора, даже если он работал с вашей семьей всю жизнь.
A2Dominion совершает ежедневно огромное количество разнообразных сделок. Поэтому по ним она работает только с определенным составом юристов. Вы не можете взять своего солиситора, даже если он работал с вашей семьей всю жизнь. Вам выдадут список из четырех контор, одну выберете вы, другую – продавец вашей доли. Это не может быть одна и та же контора.
Поскольку подобранные солиситоры постоянно работают друг с другом, они могут провести сделку довольно быстро. Но, так как своим работникам они платят копейки, то в процессе создается текучка, а новички могут очень замедлить сделку. Тут не угадаешь, надо просто держать себя в руках и не терять оптимизма.
Надо быть готовым к тому, что вам придется обратиться к брокеру.
Еще один из нюансов заключается в том, что не все банки и товарищества, дающие ипотеку, работают по этой схеме. Надо быть готовыми к тому, что вам придется обратиться к брокеру. Размер ипотеки по этой схеме и ее условия могут сильно отличаться от тех, которые вы получаете при покупке всей квартиры или дома.
За исключением вышеперечисленного, у этой схемы практически нет недостатков. Если вы готовы к тому, что покупаете недорогое жилье не навсегда, особенно если вы молоды, не обременены детьми, еще не знаете точно своих жизненных планов, и если вы правильно выбрали саму собственность и место ее расположения – это отличный вариант. И неплохой способ сохранить и приумножить свой небольшой капитальчик, вложенный в собственность в форме депозита. Главное тут – правильно рассчитать свои силы и финансовые возможности.
Фото: pixabay.com
Читайте другие наши тексты в телеграме Zima Magazine