Загрузка ...
Вы решили купить дом в Лондоне. Что нужно делать? Рассказывает один из ведущих русскоязычных специалистов по международной недвижимости Катя Зенькович, Knight Frank.
1. Поиск агента
Заниматься поиском недвижимости можно самостоятельно. Но к сожалению, такой поиск будет органичен лишь достаточно небольшим количеством онлайн-ресурсов: rightmove, zoopla, onthemarket.com и рядом похожих. Объекты на этих сайтах представлены агентствами, и работать вам в любом случае придется не напрямую с продавцом, а с посредниками. Так что есть смысл сразу взять агента, который будет представлять ваши интересы и делать эту работу за вас.
Хороший агент также покажет вам недвижимость, которая не рекламируется, и доступ к которой есть только через внутренние системы профессиональных агентств.
Если вы плохо знакомы с городом, стоит обратиться к специалисту, который занимается недвижимостью не в одном районе (как это принято в местных агентствах), а по всему Лондону. С покупателями обычно работают так называемые buying agents, и за их работу вы должны заплатить комиссию. Но есть и приятные исключения. В больших компаниях, как наша, мы с одной стороны, представляем многие объекты и выступаем от имени продавца. С другой — помогая клиентам найти дом их мечты, не ограничиваемся только своими объектами, и предлагаем в том числе объекты других компаний. В любом случае, выступая как buying agent, я не ограничена недвижимостью, которую представляет Knight Frank, и при этом работаю с покупателями без комиссии.
2. Подтверждение средств
Русские клиенты часто не рассматривают вариант с ипотекой, хотя в Англии она помогает эффективно использовать имеющиеся средства, также благодаря ей можно избежать дополнительных налогов при передачи недвижимости по наследству. Брокеры нашей компании помогают подобрать ипотечные варианты, которые очень часто оказываются более привлекательными, чем варианты, которые вам предложит ваш банк. Не имеет значения, откуда вы получаете свой доход. Даже если он идет из России, существует достаточно банков, которые будут с вами работать.
Бывают ситуации, когда у вас уже есть дом или квартира, и вы хотите под них взять ипотеку на покупку второго дома — для таких случаях есть разные финансовые инструменты, которые мы тоже можем вам предложить. Не обязательно дожидаться продажи одного дома, чтобы купить другой.
Деньги на первый взнос (или на оплату всего дома) мы совершенно спокойно принимаем из России. Есть нюансы с Казахстаном и Украиной, вывод денег откуда достаточно сложен, но эти вопросы тоже решаемы. Придется объяснить происхождение средств. Эта вещь совершенно не страшная, касается она не только русских, но и вообще всех иностранных покупателей. Этой процедурой стоит заняться в самом начале поиска недвижимости. Тогда во время выхода на предложение у вас будет конкурентное преимущество перед другими покупателями: вы сможете запустить процесс быстрее, если у вас уже будет подтвержденная ипотека или доказано наличие средств.
3. Планирование бюджета
Учтите, что к указанной при продаже цене недвижимости нужно будет добавить стоимость гербового сбора (stamp duty), стоимость передачи прав собственности (так называемую conveyancing — подготовку документов, включающую в себя запросы в местные органы), услуги юристов. Общая сумма дополнительных трат может доходить до 15%-20% от стоимости дома.
Когда вы покупаете дом или квартиру, вам сообщают стоимость ground rent и других необходимых регулярных оплат. Самая существенная из них – service charge. За квартиру в многоквартирном доме, особенно если этот дом с консьержем, парковкой, бассейном, спортзалом и пр., вы будете платить за эти услуги и инфраструктуру дополнительные деньги. Чем больше услуг этот дом предоставляет, тем выше будет service charge. В среднем, он стоит 10-11 фунтов за квадратный фут в год. У больших квартир в дорогих домах стоимость service charge может составлять 20-30 тысяч фунтов в год.
4. Выбор формы собственности земли
При выборе дома нужно учитывать много факторов. Новостройка или вторичка, квартира или дом — вопрос достаточно принципиальный. В первую очередь он касается формы собственности земли, на которой стоит дом: leasehold (при которой вы как бы берете землю в аренду) или freehold (при которой земля становится вашей).
Формой freehold обладают только дома, и то далеко не все. В престижных княжеских владениях форма собственности, скорее всего, тоже будет leasehold. В районе Ридженс парк, например, все дома ограничены leasehold на 150 лет. Это абсолютно не страшно, беспокоиться можно лишь тогда, когда срок «лиза» становится меньше 80 лет и вам, скорее всего, придется его продлять. Хотя иногда короткий «лиз» иметь тоже выгодно: вам придется оплатить его продление, при этом за сам дом вы заплатите существенно меньше, и stamp duty у вас будет ниже. Такими вещами мы в агентстве тоже занимаемся и можем рассчитать, во сколько примерно вам обойдется продление «лизхолда», таким образом вы сможете определить для себя, что выгоднее.
Есть еще специальные «лизы» — на 25 лет без права продления. Объект в таком случае будет стоить практически в два раза дешевле. И в принципе, если человек не собирается оставлять эту недвижимость потомкам, это может быть неплохой вариант.
С квартирами однозначнее. Это всегда будет leasehold, иногда shared freehold (когда вы делите владение землей с другими квартирами). Новостройки обычно имеют leasehold на 999 лет – по сути, это тоже самое, что freehold, об этом можно просто не думать.
6. Подбор юриста
Часто наши соотечественники делают ошибку, привлекая юристов из России или тех, кто помогал им с переездом. При покупке недвижимости нужны именно сертифицированные британские юристы, которые работают только с недвижимостью. Мы работаем с огромным количеством компаний, минимум в десяти из них есть русскоговорящие специалисты, так что выбор достаточно большой – мы всегда можем подсказать, с кем провести сделку.
5. Предложение и торг
В отличие от России, где хозяин устанавливает цену, которая может быть сильно выше рыночной, в Британии такого не происходит: рынок на взлеты и падения реагирует примерно одинаково. Это объясняется тем, что большинство сделок производятся с ипотеками, и банкиры, прежде чем их одобрить, должны провести оценку недвижимости. Оценка показывает, насколько предложение покупателя правильное. Если покупатели узнают о том, что предложение, которое они сделали, выше рыночного, сделка срывается. Поэтому нет никакого смысла выставлять переоцененные объекты. Но в разных ситуациях бывают разные заделы для переговоров. Если говорить о новых домах, очень многое зависит от застройщика. Как правило, застройщик элитной недвижимости не даст скидку больше 5%, а если вы будете просить 20%, просто откажется вести с вами дело. При этом застройщики, работающие с более массовым рынком, иногда готовы на скидку 10%, в редких случаях 15%. Профессиональный агент вам должен объяснить рыночную ситуацию и рассказать, где можно рассчитывать на скидку, где нет.
6. Оплата, контракты, передача ключей
После того как вы договорились о цене, юристы продавца и юристы покупателя обычно подписывают memorandum of sale. Иногда (и чаще всего в новостройках) покупателя просят заплатить резервационный депозит, который значит, что объект закрепляется за вами и снимается с рынка. Дальше начинается проверка всей документации: к ней относятся детальный план помещения, сертификат энергоэффективности, планы по застройке района и еще несколько десятков документов, без которых невозможно составить правильный контракт. Два ключевых момента сделки: exchange (обмен контрактами) и completion (завершение сделки, передача ключей). В идеале, exchange делается в течение 15 рабочих дней, особенно если квартира находится в новостройке. К моменту exchange вы должны обычно заплатить 10% стоимости жилья. Эти деньги не возвратные. Completion может произойти в тот же день, если это новостройка. Если вторичка, может затянуться на срок от 6 до 8 недель — в зависимости от того, сколько времени понадобится вашему юристу и банкиру, чтобы дособрать необходимые данные по объекту.
Все финансовые операции проводятся между юристами. Когда юрист закрывает сделку и выплачивает полную стоимость объекта, он должен получить с вас также деньги на stamp duty. После оплаты всех счетов вы получаете ключи от дома. Далее ваш юрист регистрирует вас как нового владельца имущества в соответствующем управлении и присылает вам документы о праве собственности.
Катя Зенькович,
партнер Knight Frank (Лондон), специалист по английской и международной недвижимости