Загрузка ...Специалисты компании RSL-LAW на сайте ZIMA Magazine разбирают сложные случаи, связанные с покупкой и продажей жилья, имущественными правами, разделом имущества, разводами и другими жизненными ситуациями.
Несколько лет назад, один из наших клиентов, Иван Иванов, купил квартиру в Лондоне для своей совершеннолетней дочери, Кати Ивановой. Для покупки использовалась ипотека – 30% от стоимости. Баланс был оплачен Иваном Ивановичем. RSL-LAW предоставили юридическое сопровождение покупки недвижимости, рассчитали и оплатили гербовый сбор (Stamp Duty Land Tax), и закончили регистрацию Кати как владельца квартиры в Земельном кадастре (Land Registry).
Недавно Иван Иванов вернулся к нам с определенными опасениями: дочь уже несколько лет живет в квартире с Олегом, гражданским мужем. Олег оплачивает ипотеку. Остальные жизненные расходы Катя и Олег делят 50/50.
Вопрос: существует ли риск того, что Олег приобретет имущественные права в отношении квартиры, несмотря на то, что юридическим владельцем является Катя? То есть, в случае расставания существуют ли какие-либо шансы у Олега отсудить у Кати долю квартиры, принимая во внимание то, что он несколько лет оплачивал ипотеку, но его имени нет в Земельном кадастре?
Катя является единственным зарегистрированным владельцем квартиры. Она является юридическим и бенефициарным владельцем. Ее имя записано в реестре Земельного кадастра (Office Copy at the Land Registry). Если Катя и Олег не в браке, а сожительствуют несмотря на то, что Олег несколько лет платил ипотеку, а также, возможно, и оплачивал ремонт (как косметический, так и капитальный), за отсутствием каких-либо особых обстоятельств, в соответствии с судебными прецедентами Английских судов, он остается всего лишь сожителем и не обретает никаких имущественных прав в отношении квартиры.
Отмечу все же, что в английской судебной практике существуют прецеденты, где суд присудил долю недвижимости гражданской супруге, несмотря на то, что она не была зарегистрирована как совладелец. Если бы Олег:
- во время покупки квартиры оплатил какую-то долю (часть депозита, например); и
- показал суду, что использовать квартиру пара намеревалась как семейное жилье, то есть у них было НАМЕРЕНИЕ проживать и владеть квартирой ВМЕСТЕ, несмотря на то что, только Катя зарегистрирована в Земельном кадастре как владелец,
английский суд принял бы эти факты во внимание и, возможно, присудил Олегу долю в квартире.
Если же Катя и Олег были в браке, то при разводе (при отсутствии какого-либо брачного договора или мирового соглашения о разделе имущества) английский суд берет во внимание все обстоятельства дела, включая:
- наличие детей и кто за ними обычно смотрит;
- жизненное положение каждого из супругов (карьера, заработок/сбережения/личные активы/зависимые близкие родственники);
- состояние здоровья и возможность работать.
Вкратце, при разводе английский суд принимает решение на основе фактов, беря во внимание «нужды слабой стороны».
Вопрос: Если Олег не получает права на долю в квартире, возможно ли ему юридически подтвердить свои права на проживание в квартире и таким образом защитить себя от выселения?
Если Катя и Олег находятся в браке, Олег может зарегистрировать так называемые Home Rights в Земельном кадастре. Такая регистрация ограничит катины возможности продать квартиру.
Если Вам интересна рассмотренная в данной статье тема, Вы также можете прослушать вебинар управляющего директора RSL-LAW Татьяны Шапошниковой о владении недвижимостью супругами и сожителями на YouTube канале компании.
Департамент недвижимости RSL-LAW предлагает широкий спектр услуг как для британских, так и иностранных клиентов, включая куплю-продажу, оформление переуступки прав и дарения, организацию трастового владения, регистрацию арендодателей-нерезидентов с Налоговой службой Великобритании для эффективной отчетности за подоходный налог, разрешение споров между арендодателем и арендатором.
Татьяна Шапошникова
RSL-LAW
33 St. James’s Square
London
SW1Y 4JS
Email: info@rsl-law.co.uk
Phone: 020 7060 5333
Фото: Shutterstock