COVID-19: как закрыть сделки купли-продажи во время эпидемии?

Фото: Shutterstock

По просьбе ZIMA Magazine компания RSL-LAW объясняет, какое влияние эпидемия COVID-19 оказала на процесс обмена контрактами и закрытия сделок купли-продажи. Как лицензированные юристы, работающие с транзакциями купли-продажи недвижимости в Великобритании, специалисты из RSL-LAW уже получили официальное письмо от Юридического сообщества Англии и Уэльса (Law Society), подтверждающее порядок обмена контрактами и закрытия сделок купли-продажи во время карантина. Специально для наших читателей они собрали самую актуальную информацию по этому вопросу.

Фото: Shutterstock

Порядок закрытия сделки (если вы уже обменялись контрактами)

Если вы уже подписали договор купли-продажи до самоизоляции, но закрытие сделки (оплата баланса цены за вашу недвижимость и передача юридического владения от продавца на ваше имя), в согласованный день невозможна, то во время самоизоляции разрешается перенести закрытие сделки без финансовых потерь. Но что же это значит для Вас?

До эпидемии коронавируса процесс купли-продажи соответствовал стандартным условиями, установленными Юридическим сообществом — Standard Conditions of Sale. В соответствии с ними в контракт вписывается день закрытия сделки. Если в день закрытия сделки, вы не имеете возможности оплатить баланс и таким образом завершить покупку, продавец имеет право направить уведомление о принудительном завершении покупки (notice to complete).

В обычных обстоятельствах notice to complete требует от покупателя оплатить баланс и завершить покупку в течение 7-10 рабочих дней. Если вы не закрываете сделку в течение периода, указанного в notice to complete, вы обязаны платить процент на невыплаченную сумму. Обычно он составляет около 4% (это всегда отображено в договоре купли-продажи) и применяется с даты, указанной в notice to complete до дня закрытия сделки. Более того, если вы не закрываете покупку, продавец имеет право удержать депозит, который вы заплатили при подписании контрактов (обычно 10%) и начать судебный процесс против покупателя с целью покрыть все понесенные в ходе транзакции расходы.

В настоящих форс-мажорных обстоятельствах, Юридическое сообщество предлагает две опции:

Отсрочка даты закрытия сделки

Во время карантина продавец и покупатель могут договориться об отсрочке без применения штрафных санкций. Соглашение должно быть прописано в дополнительном договоре, которое является добровольным, и, в противоположность notice to complete, не имеет принудительный характер. Юридическое сообщество рекомендует юристам получить письменное подтверждение как от продавца, так и от покупателя, что они понимают и согласны с дополнительными и измененными условиями первоначального контракта купли-продажи, прописанными в таких дополнительных договорах.

Расторжение контракта

В обычных обстоятельствах, после подписания контракта, ни одна из сторон не может уйти из транзакции без финансовых потерь. Более того, после подписания контракта покупателем, продавец приобретает право привлечь покупателя к ответственности при незакрытые сделки в установленный день требуя компенсации расходов. При текущих обстоятельствах в условиях коронавируса, Юридическое сообщество предлагает опцию расторжения договора при согласии обеих сторон. Важно отметить, что юридическую силу договора, в которую стороны вступили добровольно никто не отменял. Опция является только рекомендацией, и возможна при наличии определенных условий и добровольного согласия обеих сторон. Нет никаких сомнений, что главное в этой ситуации согласие продавца, что более возможно при наличие альтернативного покупателя. Другими словами, мы возвращаемся к возможности (с согласия продавца) на отчуждение прав в пользу нового покупателя.

Заметим, что в настоящие безпрецедентные времена неопределённости и покупатель и, что более важно, продавец, могут быть открыты к дружеским переговорам для решения любой ситуации.

В заключение, хотелось бы отметить, что Юридическое сообщество призывает юристов к полной прозрачности в любой ситуации. Они также призывают предоставлять информацию продавцам и покупателям об условиях закрытия сделки, о возможной отсрочки даты закрытия сделки, переуступки контрактных прав и, в крайних случаях, опции добровольного расторжения контракта во время всемирной эпидемии, беря во внимание возможные изменения рыночной стоимости, условий кредитования и финансовых возможностей покупателя.

Юристы RSL-LAW продолжают работу в режиме онлайн и берут на себя ведущую роль в организации всех сторон. Специалисты компании делают все возможное, чтобы обмен контрактами и закрытие сделок происходили в срок.

На какой бы стадии вы не находились в процессе купли-продажи недвижимости, RSL-LAW предлагает Skype консультации и помощь во всех сложившихся ситуациях. Юристы RSL-LAW доступны 24/7.