В прошлую среду ZIMA CLUB провел очередную онлайн-встречу. Дискуссия «Снимать, покупать, продавать?» была посвящена актуальным вопросам недвижимости. Эксперты Тереза Канделаки, директор русскоязычного отдела агентства Savills в Лондоне, и Екатерина Зенькович, партнер и член команды Private Office в компании Knight Frank, обсудили с издателем ZIMA Magazine Любой Галкиной текущую ситуацию на рынке и рассказали о том, на что нужно обращать внимание при покупке жилья в Лондоне.
Во время онлайн-встречи «Снимать, покупать, продавать?» эксперты частично затронули вопросы выбора недвижимости. Действительно, покупка жилья в Великобритании, как и в любой другой стране, имеет свои нюансы.
Как правило, британцы приобретают недвижимость в кредит (Mortgage). Пугаться ипотеки совершенно не стоит: банки предлагают низкий процент и одобряют заявки практически всем, кто может представить необходимые документы о доходах. Андрей Мансуров, брокер по ипотеке компании Knight Frank Finance, подтверждает мнение экспертов: «Гораздо надежнее приобретать недвижимость в ипотеку. Британские банки достаточно лояльны и единственное, что их действительно интересует, — это доход клиента, его надежность и депозит».
Сумма кредита всегда зависит от зарплаты и профессии клиента. В том случае, если квартира приобретается вместе с супругом или партнером, ипотека рассчитывается исходя из совокупного дохода. При расчете кредита используется коэффициент: чем больше вы зарабатываете, тем он выше. Обычно максимальная сумма, на которую можно рассчитывать, — это годовой доход (до налога), умноженный на коэффициент 4 или 5.
Что выбрать: первичное или вторичное жилье?
«В момент покупки первичное жилье всегда стоит дороже, — рассказывает Тереза Канделаки. — Вы переплачиваете за квадратный метр, но получаете соответствующую выгоду: новый дом, хорошие коммуникации, удобные планировки. В отличие от вторичного жилья, где размер спальни может быть 6 кв. м».
Новые дома энергоэффективны, экологичны и экономичны с точки зрения эксплуатации, оплаты счетов (большие окна, много света) и отопления (хорошая тепло- и звукоизоляция). Поэтому в долгосрочной перспективе новостройка окупается, даже если сначала кажется, что цена на нее завышена. Более того, новые квартиры в центре города, где спрос определяется международными клиентами, по-прежнему пользуются большим интересом, по сравнению с вторичным жильем. Викторианские дома построены совершенно иначе: у красивых деревянных окон, как правило, одинарное остекление. К тому же реконструировать их не так просто: для этого необходимо получить разрешение от местных властей.
Если говорить о квартире, как об инвестиции за пределами центра, которая должна приносить арендный доход в краткосрочной перспективе, то тут стоит обратить внимание на другие параметры. В таком случае цена на жилье в новостройке и сервисный сбор будут значительно выше, чем доход, который она принесет в ближайшее время.
К любой покупке нужно подходить индивидуально и четко понимать цели. Что мы хотим получить на выходе? Прирост капитала или максимальную арендную доходность?
- Хорошие квартиры в центре дают маленькую доходность, но будут расти в цене, так как земли под застройку в городе почти не осталось.
- А вот маленькие студии в 3-5 зонах на востоке и юге Лондона принесут высокую доходность, но расти в цене будут медленней из-за локального спроса на жилье и его зависимости от экономической ситуации в стране.
Как выбрать схему покупки?
На рынке недвижимости Британии существует несколько схем государственной помощи при покупке жилья. Ими могут воспользоваться те, кто имеют постоянную работу и фиксированный доход, но рассматривают недорогие квартиры в Лондоне. Поэтому, если вас интересует покупка жилья в доступном сегменте, о них полезно знать.
Help To Buy Scheme — это государственная программа по поддержке британцев, покупающих первую собственность. Ей могут воспользоваться те, у кого есть не менее 5% для оплаты первоначального взноса. Государство, со своей стороны, одолжит покупателю еще 20%, и тогда проценты по банковской ипотеке существенно снизятся.
Таким образом, если вы планируете купить новый дом стоимостью 250 тыс. фунтов, то схема будет выглядеть так:
- 50 тыс. фунтов от правительства.
- 12,5 тыс. фунтов, внесенных покупателем.
- 187,5 тыс. фунтов от банка.
Кроме того, в Британии распространен вариант покупки жилья по схеме Shared ownership, когда клиент приобретает долю в недвижимости, а за оставшуюся часть платит аренду. Однако в этом варианте есть и ограничения: квартиру нельзя будет сдать или пересдать (в том числе — на Airbnb и подобных сервисах краткосрочной аренды). А еще в ней запрещено держать домашних животных.
Продавцы по схеме Shared Ownership — это мэрия Лондона и правительственное агентство по регулированию продажи жилья. Они установили определенные критерии для отбора покупателей недорогой квартиры в Лондоне. Узнать о них подробнее можно из нашего материала про варианты, условия и подводные камни схемы Shared Ownership.
Какой вариант приобретения собственности лучше?
Пожалуй, последнее, о чем необходимо знать перед покупкой недвижимости — это варианты приобретения собственности. О них рассказывает Екатерина Зенькович:
- Freehold обычно распространяется на дома и означает ваше абсолютное владение недвижимостью. Но, поскольку часть недвижимости в Лондоне исторически принадлежит королевской семье, церкви или другим высокопоставленным землевладельцам, покупателю выдается право полной аренды. За землю, на которой стоит недвижимость, владелец должен платить небольшую ренту (Ground rent).
- Leasehold предполагает владение собственностью на определенный срок и компенсирует часть затрат на содержание недвижимости. Необходимо следить, чтобы Lease оставался доступным на 80 лет или больше. Если он падает ниже — эксперты рекомендуют вовремя продлевать документ. А при покупке недвижимости с Leasehold ниже 60 лет стоит сразу проконсультироваться с юристом.
Кроме того, при покупке недвижимости нужно помнить о регулярной оплате за услуги, которые предоставлены в жилом комплексе — Service charge. Среди них: парковка, консьерж, спортивный зал, офисный центр и другие удобства. Сервисная плата составляет от 5 до 15 фунтов за квадратный фут вашего жилья, поэтому при покупке всегда лучше уточнять итоговую сумму.
Читайте также:
Что случилось с рынком недвижимости во время карантина?
В каких городах растут цены на квартиры?
Как пандемия повлияет на жилищный кризис в Великобритании?
