Эксперты ZIMA — о том, что нужно знать при покупке жилья в Лондоне

В прошлую среду ZIMA CLUB провел очередную онлайн-встречу. Дискуссия «Снимать, покупать, продавать?» была посвящена актуальным вопросам недвижимости. Эксперты Тереза Канделаки, директор русскоязычного отдела агентства Savills в Лондоне, и Екатерина Зенькович, партнер и член команды Private Office в компании Knight Frank, обсудили с издателем ZIMA Magazine Любой Галкиной текущую ситуацию на рынке и рассказали о том, на что нужно обращать внимание при покупке жилья в Лондоне.

Во время онлайн-встречи «Снимать, покупать, продавать?» эксперты частично затронули вопросы выбора недвижимости. Действительно, покупка жилья в Великобритании, как и в любой другой стране, имеет свои нюансы.

Как правило, британцы приобретают недвижимость в кредит (Mortgage). Пугаться ипотеки совершенно не стоит: банки предлагают низкий процент и одобряют заявки практически всем, кто может представить необходимые документы о доходах. Андрей Мансуров, брокер по ипотеке компании Knight Frank Finance, подтверждает мнение экспертов: «Гораздо надежнее приобретать недвижимость в ипотеку. Британские банки достаточно лояльны и единственное, что их действительно интересует, — это доход клиента, его надежность и депозит».

Сумма кредита всегда зависит от зарплаты и профессии клиента. В том случае, если квартира приобретается вместе с супругом или партнером, ипотека рассчитывается исходя из совокупного дохода. При расчете кредита используется коэффициент: чем больше вы зарабатываете, тем он выше. Обычно максимальная сумма, на которую можно рассчитывать, — это годовой доход (до налога), умноженный на коэффициент 4 или 5.

Что выбрать: первичное или вторичное жилье?

«В момент покупки первичное жилье всегда стоит дороже, — рассказывает Тереза Канделаки. — Вы переплачиваете за квадратный метр, но получаете соответствующую выгоду: новый дом, хорошие коммуникации, удобные планировки. В отличие от вторичного жилья, где размер спальни может быть 6 кв. м».

Новые дома энергоэффективны, экологичны и экономичны с точки зрения эксплуатации, оплаты счетов (большие окна, много света) и отопления (хорошая тепло- и звукоизоляция). Поэтому в долгосрочной перспективе новостройка окупается, даже если сначала кажется, что цена на нее завышена. Более того, новые квартиры в центре города, где спрос определяется международными клиентами, по-прежнему пользуются большим интересом, по сравнению с вторичным жильем. Викторианские дома построены совершенно иначе: у красивых деревянных окон, как правило, одинарное остекление. К тому же реконструировать их не так просто: для этого необходимо получить разрешение от местных властей.

Если говорить о квартире, как об инвестиции за пределами центра, которая должна приносить арендный доход в краткосрочной перспективе, то тут стоит обратить внимание на другие параметры. В таком случае цена на жилье в новостройке и сервисный сбор будут значительно выше, чем доход, который она принесет в ближайшее время.

К любой покупке нужно подходить индивидуально и четко понимать цели. Что мы хотим получить на выходе? Прирост капитала или максимальную арендную доходность?

Хорошие квартиры в центре дают маленькую доходность, но будут расти в цене, так как земли под застройку в городе почти не осталось.
А вот маленькие студии в 3-5 зонах на востоке и юге Лондона принесут высокую доходность, но расти в цене будут медленней из-за локального спроса на жилье и его зависимости от экономической ситуации в стране.

Как выбрать схему покупки?

На рынке недвижимости Британии существует несколько схем государственной помощи при покупке жилья. Ими могут воспользоваться те, кто имеют постоянную работу и фиксированный доход, но рассматривают недорогие квартиры в Лондоне. Поэтому, если вас интересует покупка жилья в доступном сегменте, о них полезно знать.

Help To Buy Scheme — это государственная программа по поддержке британцев, покупающих первую собственность. Ей могут воспользоваться те, у кого есть не менее 5% для оплаты первоначального взноса. Государство, со своей стороны, одолжит покупателю еще 20%, и тогда проценты по банковской ипотеке существенно снизятся.

Таким образом, если вы планируете купить новый дом стоимостью 250 тыс. фунтов, то схема будет выглядеть так:

50 тыс. фунтов от правительства.
12,5 тыс. фунтов, внесенных покупателем.
187,5 тыс. фунтов от банка.

Кроме того, в Британии распространен вариант покупки жилья по схеме Shared ownership, когда клиент приобретает долю в недвижимости, а за оставшуюся часть платит аренду. Однако в этом варианте есть и ограничения: квартиру нельзя будет сдать или пересдать (в том числе — на Airbnb и подобных сервисах краткосрочной аренды). А еще в ней запрещено держать домашних животных.

Продавцы по схеме Shared Ownership — это мэрия Лондона и правительственное агентство по регулированию продажи жилья. Они установили определенные критерии для отбора покупателей недорогой квартиры в Лондоне. Узнать о них подробнее можно из нашего материала про варианты, условия и подводные камни схемы Shared Ownership.

Какой вариант приобретения собственности лучше?

Пожалуй, последнее, о чем необходимо знать перед покупкой недвижимости — это варианты приобретения собственности. О них рассказывает Екатерина Зенькович:

Freehold обычно распространяется на дома и означает ваше абсолютное владение недвижимостью. Но, поскольку часть недвижимости в Лондоне исторически принадлежит королевской семье, церкви или другим высокопоставленным землевладельцам, покупателю выдается право полной аренды. За землю, на которой стоит недвижимость, владелец должен платить небольшую ренту (Ground rent).
Leasehold предполагает владение собственностью на определенный срок и компенсирует часть затрат на содержание недвижимости. Необходимо следить, чтобы Lease оставался доступным на 80 лет или больше. Если он падает ниже — эксперты рекомендуют вовремя продлевать документ. А при покупке недвижимости с Leasehold ниже 60 лет стоит сразу проконсультироваться с юристом.

Кроме того, при покупке недвижимости нужно помнить о регулярной оплате за услуги, которые предоставлены в жилом комплексе — Service charge. Среди них: парковка, консьерж, спортивный зал, офисный центр и другие удобства. Сервисная плата составляет от 5 до 15 фунтов за квадратный фут вашего жилья, поэтому при покупке всегда лучше уточнять итоговую сумму.

В каких городах растут цены на квартиры?

Как пандемия повлияет на жилищный кризис в Великобритании?

Редактор сайта